Subjek kegiatan investasi. Pengembang dalam konstruksi: siapa dia dan bagaimana memilihnya dengan benar Konsep pengembang

Terlepas dari kenyataan bahwa pihak berwenang melakukan banyak upaya untuk mengurangi jumlah pemegang saham yang ditipu, saat ini, menurut Marat Oganesyan, wakil presiden senior Bank Modal Rusia, ada 100 ribu orang seperti itu di Rusia. situs ini telah menyiapkan petunjuk langkah demi langkah yang dengannya Anda dapat memeriksa pengembang secara mandiri dan memahami apakah ada risiko menjadi pemegang saham yang ditipu.

Tahun lalu, 2.700 perusahaan bangkrut di Rusia, tahun ini sudah ada 170 perusahaan, dan 5 di antaranya membangun gedung baru di Moskow dan wilayah Moskow. Dan seperti yang dikatakan Olga Tarakanova, CEO ORDO Group, sebagian besar perusahaan yang bangkrut bukanlah orang baru di pasar real estat: pengalaman mereka adalah 7 tahun atau lebih. Kebangkrutan paling keras yang menggelegar di seluruh negeri tentu saja adalah kisah sedih perusahaan Su-155. Para editor situs tersebut, bersama dengan seorang pengacara, bertemu dengan pembeli yang tertipu dan menceritakan kisah mereka.

Sayangnya, krisis ini telah meningkatkan persaingan di pasar real estat di wilayah Moskow. Seperti yang ditekankan oleh Marat Khusnullin, Wakil Walikota Moskow untuk Kebijakan dan Konstruksi Pembangunan Perkotaan pada seminar “Dialog dengan Investor” ke-7, hanya 5% perusahaan konstruksi yang dengan sengaja mengumpulkan uang untuk proyek konstruksi dan kemudian menghilang bersamanya. “Pengembang lainnya tidak dapat menyelesaikan konstruksi karena struktur bisnis yang tidak tepat, kesalahan dalam perencanaan, dan strategi bisnis yang tidak matang. Dan ini adalah alasan lain mengapa hanya profesional yang harus tetap berada di industri ini,” pejabat tersebut menekankan.

Menurut Kantor Kejaksaan Agung Federasi Rusia diSAYAPada kuartal 2016, 254 kejahatan di bidang konstruksi ekuitas dilakukan di Rusia, dan 124 kasus pidana telah dimulai. Jelas terlihat bahwa pelanggaran terhadap hak-hak pemegang saham terus meluas

situs tersebut sudah menulis tentang apa yang harus dilakukan pembeli apartemen jika pengembang dinyatakan pailit dan pembangunannya dibekukan. Hari ini Mystery Shopper kami menawarkan instruksi terperinci yang akan membantu Anda menilai secara mandiri apakah aman membeli apartemen di gedung baru yang Anda sukai.

1. Kami melihat dokumentasi perizinan

Kami mulai memeriksa lokasi konstruksi dengan dokumentasi perizinan. Minimal yang harus ada di situs terdaftar gedung baru dan/atau di situs pengembang (serta broker, jika agen real estat terlibat dalam penjualan) adalah deklarasi proyek dan izin mendirikan bangunan. Jika ada persyaratan teknis tambahan untuk komunikasi, contoh DDU, ini hanya menegaskan bahwa pengembang tidak menyembunyikan apa pun, dan dari sudut pandang hukum, konstruksinya benar-benar bersih. Untuk daftar lengkap materi yang perlu Anda minta untuk dilihat di kantor pengembang, baca artikel Vasily Sharapov, pengacara perusahaan pengembangan City-XXI Century, “Jika pengembang tidak menunjukkan dokumen, ini pertanda buruk. ”

2. DDU vs koperasi perumahan

Saat ini di wilayah Moskow, hampir semua pengembang menjual perumahan berdasarkan perjanjian penyertaan modal. Hanya 7% yang terus bekerja untuk koperasi perumahan. Sayangnya, DDU, meskipun merupakan bentuk paling aman untuk membeli apartemen di gedung baru, tidak melindungi terhadap konstruksi jangka pendek dan jangka panjang. Oleh karena itu, pihak berwenang terus berupaya memodernisasi 214-FZ guna melindungi pemegang saham sebaik mungkin.

Namun, jika pengembang menawarkan kepada Anda perjanjian kerjasama perumahan, ketahuilah bahwa perjanjian tersebut tidak terdaftar di Kamar Pendaftaran, yang berarti tidak melindungi terhadap penjualan ganda; Perjanjian koperasi perumahan memperbolehkan pengembang untuk menunda penyelesaian pembangunan perumahan tersebut, karena pada hakikatnya perjanjian koperasi perumahan adalah orang-orang yang secara sukarela berkumpul dalam suatu koperasi dan memutuskan untuk membangun rumah sendiri. Oleh karena itu, jika koperasi tersebut mempekerjakan kontraktor umum yang buta huruf atau tidak bermoral, maka koperasi itu sendiri yang akan memikul tanggung jawab. Baca lebih lanjut tentang semua risiko perjanjian koperasi perumahan dalam artikel penulis oleh Denis Artemov, pengacara di firma hukum Via lege, “Cara mengurangi risiko saat membeli apartemen di bawah skema koperasi perumahan.”

3. Pengembangvspengembang

Seringkali pengembang dibuat untuk suatu proyek. Jadi, terkadang dalam dokumen pengembangnya mungkin adalah pabrik, di lokasi di mana gedung baru sedang dibangun. Membuat LLC tertentu untuk sebuah proyek adalah praktik umum. Pengembang mengklaim bahwa akan lebih mudah bagi mereka untuk membuat badan hukum terpisah untuk konstruksi, karena Hal ini membuat perpajakan lebih mudah, arus keuangan terpisah, tidak ada kebingungan, karena pengembang besar dapat menjalankan beberapa proyek konstruksi pada waktu yang bersamaan.

Namun pembeli menjadi bingung ketika melihat sebuah perusahaan ternama sedang menjual apartemen, dan kontrak tersebut diakhiri dengan pendatang baru, yang tidak hanya dibuat khusus untuk konstruksi, tetapi juga para pendirinya termasuk perusahaan dengan nama yang tidak dapat diucapkan, terdaftar di Siprus atau zona lepas pantai lainnya.

Tentu saja, hal ini mengkhawatirkan. Dan itu seharusnya mengkhawatirkan. Lain halnya jika 100% saham badan hukum yang didirikan adalah milik pengembang, dan lain lagi jika jejak pendirinya hilang di luar negeri, dan uang pemegang saham juga akan tetap ada jika konstruksi dihentikan.

4. Daftar pengembang yang bonafid

Setiap kuartal, Moskomstroyinvest memperbarui daftar pengembang Moskow yang andal di situs webnya. Anda dapat menulis nama perusahaan konstruksi di kolom “Search” dan melihat hasilnya. Daftar ini hanya mencakup pengembang yang bekerja dalam kerangka 214-FZ. Namun, seperti yang diperingatkan Konstantin Timofeev, ketua Moskomstroyinvest, alamat properti perlu diperhatikan, karena ada kalanya pengembang bekerja sesuai hukum di satu alamat, tetapi tidak menyampaikan laporan di alamat lain. “Oleh karena itu, saat membeli apartemen, kami menganjurkan agar warga memastikan tidak hanya pengembangnya, tapi juga rumahnya sendiri, ada dalam daftar,” tegas pejabat tersebut. Daftar pengembang bangkrut juga ada di situs Moskomstroyinvest.

5. Status bidang tanah

Dalam deklarasi proyek, penting tidak hanya untuk menjalin hubungan antara pengembang dan pengembang, tetapi juga untuk memeriksa status bidang tanah untuk memastikan bahwa pengembang benar-benar berhak untuk membangun gedung apartemen di atas tanah yang dibeli atau tanah yang disewakan. Statusnya sangat mudah untuk diperiksa di situs web Rosreestr di bagian “Informasi referensi tentang objek real estat online”. Anda hanya perlu memasukkan alamat atau nomor kadaster dari bidang tanah tersebut, dan bidang tanah itu sendiri serta statusnya akan terlihat di peta kadaster publik.

6. Asuransi tanggung jawab pengembang

Pada tanggal 1 Januari 2014, asuransi kewajiban wajib bagi pengembang diperkenalkan (mulai 1 Januari 2017, asuransi akan menggantikan dana kompensasi). Deklarasi proyek, serta DDU, harus menunjukkan perusahaan asuransi yang mengasuransikan pembangunan kompleks perumahan. Namun, hanya sedikit pembeli yang mengetahui bahwa hanya perusahaan asuransi yang diakreditasi oleh Bank Sentral yang berhak bekerja di pasar real estat dan mengasuransikan lokasi konstruksi. Ada daftar perusahaan asuransi ini di situs web Bank Sentral. Ini juga diperbarui secara berkala: misalnya, sampai saat ini ada 19 perusahaan yang terdaftar di dalamnya, dan hari ini sudah ada 15 perusahaan. Pastikan untuk memeriksa daftar tersebut dan memeriksa apakah perusahaan asuransi yang ditentukan dalam DDU Anda termasuk di dalamnya.

7. Pembayaran apartemen sesuai DDU

Sayangnya, pelanggaran yang sering terjadi terhadap perjanjian penyertaan saham adalah tata cara penggalangan dana oleh pengembang. Terlepas dari kenyataan bahwa DDU mungkin mengatakan bahwa pemegang saham harus membayar apartemen dalam waktu 3-5 hari sejak tanggal pengembalian kontrak sejak pendaftaran, pengembang suka mengabaikan poin ini.

“Pelanggaran hukum yang paling umum adalah mengumpulkan uang dari pemegang saham sebelum mendaftarkan perwalian pra-kerja. 880 juta rubel - ini adalah jumlah denda yang diberikan kepada pengembang atas pelanggaran ini pada tahun 2015.”

Ketua Moskomstroyinvest Konstantin Timofeev

Bahkan pada tahap memilih apartemen, tanyakan kepada manajer penjualan bagaimana urutan pembayaran apartemen tersebut. Jika mereka memberitahu Anda bahwa Anda harus membayar cicilan pertama setelah penandatanganan perjanjian dan secara tunai, ini merupakan pelanggaran langsung terhadap hukum. Pembeli dapat menyetor uang ke dalam letter of credit pengembang, namun perusahaan hanya dapat memperoleh akses ke dana tersebut setelah mengembalikan LDU dari pendaftaran. Anda dapat membayar apartemen secara tunai, tetapi hanya jika Anda memiliki DDU terdaftar. Namun, letter of credit saat ini adalah cara teraman untuk melakukan pembayaran dengan pengembang. Pembeli bisa saja kehilangan ceknya, namun bank (sebagai peserta transaksi) akan selalu memberikan konfirmasi atas transaksi tersebut.

8. PDKP dan perjanjian pemesanan

Biasanya, saat ini sebagian besar pengembang menyediakan layanan reservasi apartemen lisan gratis hingga 3 hari. Namun, Anda bisa memesan apartemen lebih lama, tapi Anda harus membayarnya. Seringkali uang ini digunakan untuk mengimbangi biaya properti, kecuali pembeli kemudian berubah pikiran untuk membuat kesepakatan. Sebelum DDU, pengembang dapat menawarkan pembeli untuk membuat perjanjian reservasi, namun jika pengembang mengundang Anda untuk menyetujui reservasi dan menyetor uang secara lisan, ini adalah alasan untuk waspada. Semua perjanjian yang melibatkan pembiayaan harus didokumentasikan antara para pihak.

Selain itu, beberapa pengembang saat ini mengusulkan untuk membuat perjanjian partisipasi saham awal, dengan alasan bahwa perjanjian ini adalah dokumen niat para pihak. Namun perlu Anda ketahui bahwa PDKP tidak terdaftar, berbeda dengan DDU, sehingga tidak melindungi terhadap penjualan ganda. Sangat berbahaya untuk membuat perjanjian seperti itu pada tahap penggalian, bahkan jika, dengan kedok PDKP, pengembang menawarkan Anda untuk melakukan deposit - karena jika perjanjian ini diakhiri atas inisiatif pembeli, deposit masuk sesuai dengan ayat 2 Pasal 381 KUH Perdata Federasi Rusia tidak dapat dikembalikan.

PDCP hanya dapat ditandatangani ketika rumah telah selesai dibangun, tetapi sedang menjalani prosedur penerimaan oleh komisi negara - dalam hal ini tidak ada lagi rasa takut akan pembangunan jangka panjang. Baca lebih lanjut tentang PDKP dalam artikel oleh kepala departemen hukum perusahaan Gazprombank-Invest, Alexander Kirilovichev, “Penggunaan perjanjian pembelian dan penjualan awal secara aman” dan dalam artikel oleh kepala departemen hukum MIG -Grup Perusahaan Real Estat, Sergei Krakhin, “Risiko perjanjian pembelian dan penjualan awal.”

Di pasar jasa konstruksi modern, hal ini tidak mudah dilakukan. Untuk meminimalkan kemungkinan risiko (keuangan, organisasi, teknologi), diperlukan pengetahuan tertentu, beberapa di antaranya kami sarankan untuk dipelajari dalam seleksi yang diusulkan.

Pelanggan

KUH Perdata Federasi Rusia memberikan definisi yang tepat tentang istilah-istilah yang digunakan dalam dokumen konstruksi. Pelanggan adalah orang perseorangan atau badan hukum (organisasi, badan usaha milik negara atau non-negara) yang memesan pekerjaan dan jasa konstruksi dengan dasar pembayaran. Fungsi pelanggan tidak hanya mencakup pemesanan pekerjaan, tetapi juga menerima produk konstruksi jadi dengan pembayaran selanjutnya. Pelanggan dapat berupa perorangan, struktur komersial, asosiasi produksi atau negara.

Pengembang

Pengembang adalah organisasi konstruksi yang mengkhususkan diri dalam pekerjaan konstruksi dan instalasi pada proyek konstruksi modal, perbaikan dan rekonstruksi fasilitas. Setelah menyelesaikan konstruksi atau perbaikan, pengembang harus mengoperasikan fasilitas tersebut dan menerima pembayaran untuk jumlah pekerjaan yang dilakukan. Untuk melaksanakan rencana kerja produksi, keuangan dan jadwal, pengembang dapat menggunakan sumber daya tenaga kerja sendiri (sebagai kontraktor) atau melibatkan subkontraktor.

Perbedaan utama antara konsep-konsep ini dapat diringkas sebagai berikut: Pelanggan memerintahkan pembangunan atau perbaikan suatu objek dan membayar hasilnya; pengembang melakukan pekerjaan ini dan menerima hadiah untuk itu.

Investor

Struktur komersial dan industri tidak hanya dapat menggunakan dana mereka sendiri, tetapi juga dana pinjaman untuk pembangunan atau perbaikan bangunan. Orang perseorangan atau badan hukum yang membiayai sebagian atau seluruh pembangunan berdasarkan penerimaan pendapatan pasif berikutnya disebut investor. Tergantung pada periode pengembalian proyek, investasi dibagi menjadi: jangka pendek dan jangka panjang. Investor dapat berupa pengembang yang melaksanakan pesanan pembangunan, perbaikan atau rekonstruksi suatu objek, atau pihak ketiga yang tidak terlibat dalam pekerjaan konstruksi.

Bagikan gedung

Dalam beberapa kasus, individu bertindak sebagai co-investor. Uang tunai dari pemegang saham adalah suatu bentuk investasi khusus yang ditarik oleh suatu perusahaan konstruksi atau investasi untuk tujuan pembangunan proyek konstruksi. Setiap saham tersebut setelah fasilitas dioperasikan dialihkan kepada investor-pemegang saham. Hubungan antar “pemegang saham” diatur dalam Perjanjian. Sebelum menjadi peserta konstruksi, pemegang saham harus membiasakan diri dengan kemungkinan risiko dan jaminan yang diberikan oleh Kode Pelanggaran Administratif dan Undang-Undang Federal No. 214-FZ.

Perkembangan

Pembangunan adalah suatu kegiatan usaha yang subjeknya adalah real estate komersial (perkantoran, pusat perbelanjaan dan hiburan, gudang, hotel, real estate yang dibangun dengan tujuan untuk menerima sewa, dan lain-lain). Oleh karena itu, pengembang adalah pengusaha yang mengelola proses konstruksi mulai dari pengembangan dokumentasi proyek, penyusunan rencana bisnis, perolehan sebidang tanah, penyelenggaraan kampanye periklanan, pemilihan pengembang hingga penjualan objek tersebut dalam rangka untuk memperoleh keuntungan yang maksimal. Berbeda dengan pengembang, yang merupakan pemilik sebidang tanah di mana pekerjaan konstruksi direncanakan atau dilaksanakan, pengembang berurusan dengan pengorganisasian, pembiayaan dan penjualan real estat komersial.

Tanggung jawab pengembang

Pengembang berkewajiban untuk mempublikasikan informasi yang benar tentang proyek konstruksi secara tepat waktu di media. Jika tidak, dia dapat dimintai pertanggungjawaban berdasarkan Art. 14.28 (bagian 2) Kode Pelanggaran Administratif.

Jika pengembang tidak memiliki izin mendirikan bangunan, maka ia tidak berhak menarik dana dari pemegang saham. Jika ketentuan ini dilanggar, pengembang akan menghadapi denda 0,5 hingga 1 juta rubel. Denda ini dapat dikenakan untuk setiap perjanjian penyertaan modal yang ditandatangani secara ilegal.

Tanpa izin mendirikan bangunan, pengembang tidak dapat memuat informasi (atau informasi yang tidak lengkap) tentang proyek konstruksi di media, mengatur periklanan, dll. Dalam hal ini, jumlah denda bisa berkisar antara 100 hingga 500 ribu rubel.

Sesuai dengan peraturan perundang-undangan, pengembang berkewajiban:

1. Mematuhi tenggat waktu konstruksi dan pengiriman;
2. Menjamin terpenuhinya syarat-syarat Perjanjian yang telah disepakati;
3. Memastikan kondisi yang layak untuk agunan (tanah dan real estat dalam pembangunan) jika terjadi kebangkrutan;
4. Memberikan informasi yang lengkap dan dapat diandalkan kepada pihak yang berkepentingan (“pemegang saham”) mengenai fasilitas yang sedang dibangun (jangka waktu commissioning gedung, lantai, nomor rumah, jumlah kamar, dll.).

Bagaimana cara memilih pengembang?

Untuk meminimalkan atau sepenuhnya menghilangkan semua risiko yang mungkin terjadi, ketika memilih pengembang, disarankan untuk mengumpulkan dan menganalisis semua informasi berguna mengenai aktivitas profesionalnya.

1. Tanggal pendaftaran perusahaan dan jangka waktu kegiatannya. Hal ini dapat dicek pada halaman khusus di website layanan pajak.
2. Apakah perusahaan mempunyai rekening bank dan sudah berapa lama dibuka?
3. Apakah perusahaan memiliki aset produksi tetap (bangunan, transportasi, peralatan khusus, dll) di neracanya?
4. Apakah perusahaan mempunyai website sendiri, sudah berapa lama beroperasi? Ini mudah untuk diperiksa di situs web Trusteeseti.
5. Proyek apa saja yang sudah selesai dibangun oleh pengembang, apakah ada proyek konstruksi yang belum selesai?
6. Apakah perusahaan mengerjakan proyek lain pada waktu yang bersamaan dengan properti yang bersangkutan?
7. Apakah perusahaan pengembang memiliki utang keuangan kepada anggaran dan kreditor? Sangat mudah untuk memeriksa rekanan menggunakan .

Kesalahan saat memilih pengembang:

1. Membuat Perjanjian dengan perusahaan yang tidak mempunyai registrasi resmi;
2. Pengembang tidak memiliki dokumentasi perkiraan untuk pekerjaan konstruksi dan instalasi;
3. Pengembang tidak memiliki pejabat
4. Kesimpulan Perjanjian dengan perwakilan pengembang yang menunjukkan surat kuasa yang dibuat secara tidak benar;
5. Pengembang tidak memiliki izin mendirikan bangunan, dll.

Tips memilih dan mengevaluasi perusahaan konstruksi ada di video.

Dokumen peraturan di berbagai tingkatan mendefinisikan pelanggan dan pengembang. Tetapi kesulitan muncul dengan batasan konsep-konsep ini dan fungsi orang-orang yang terkait dengannya. Tidak semua sumber legislatif mendefinisikan peran pengembang dengan cara yang sama, dan di beberapa sumber legislatif, angka tersebut tidak dipertimbangkan sama sekali. Selain itu, secara fungsional pengembang dapat mengambil alih fungsi pelanggan. Semua ini mengarah pada fakta bahwa fungsi pengembang pelanggan sering kali digabungkan. Namun, hubungan seperti itu tidak selalu memungkinkan.

Dengan demikian, “Peraturan tentang pelanggan dalam pembangunan fasilitas untuk kebutuhan negara”, yang berlaku di Rusia sejak tahun 2001, membatalkan “Peraturan tentang pengembang-pelanggan” yang sebelumnya ada pada tahun 1988 dan mengatur fungsi, hak dan tanggung jawab suatu perusahaan yang terpisah. pelanggan, meskipun definisi pengembang dalam kerangka peraturan ini juga terdapat dalam dokumen tersebut. Oleh karena itu, apabila membangun suatu benda bukan untuk keperluan negara dan dalam hal pelanggan dan pengembang, sebagai dua badan usaha yang berbeda, mengadakan hubungan usaha satu sama lain, perlu ditentukan perbedaan yang jelas di antara keduanya.

Pembagian peran, sesuai dengan dokumen peraturan

Pertanyaan untuk menentukan perbedaan antara fungsi berbagai subjek dalam konstruksi tidak hanya bertujuan untuk menciptakan model pengerjaan proyek yang paling efektif. (Meskipun pengalaman standar dan pola interaksi yang mapan menyederhanakan aktivitas peserta dan membantu menghindari banyak kesalahan). Penyelesaian masalah penentuan batas-batas hak dan tanggung jawab merupakan hal yang penting ketika melakukan perselisihan bisnis. Dan karena otoritas kehakiman yang mengambil keputusan akan berpedoman pada pilihan mereka berdasarkan ketentuan dokumen peraturan, maka kita harus beralih ke sumber utama.

hukum federal

Berbagai undang-undang Federal mencakup berbagai aspek aktivitas pengembang.

• Undang-undang Federal 214 “Tentang partisipasi dalam konstruksi bersama…” mendefinisikan kewajiban pengembang dalam hal penyediaan informasi yang diperlukan dan isi informasi ini, batas waktu transfer objek, penggunaan dana oleh pengembang, dan parameter lainnya. Edisi terbaru dikaitkan dengan pengenalan pertanggungjawaban pidana bagi pengembang.
• Undang-undang Federal 418 “Tentang Amandemen Kode Anggaran…” juga mengatur perubahan definisi pengembang dalam Kode Perencanaan Kota. Dengan demikian, pengembang dapat berupa organisasi yang memiliki sebidang tanah, dan badan pemerintah negara bagian dan lokal yang telah mengalihkan kekuasaannya kepada pemegang hak cipta. Dalam hal ini, terlepas dari pilihan pengembang, pelanggan negara bagian berdasarkan kontrak negara bagian (dan pelanggan kota berdasarkan kontrak kota) menjadi badan pemerintah yang telah mengalihkan kekuasaannya sebagai pelanggan kepada organisasi.

Persyaratan undang-undang tercermin dalam berbagai kode dan peraturan yang berlaku di Rusia. Undang-undang Federal 372 “Tentang Amandemen Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia…” juga memperjelas konsep pengembang dan pelanggan teknis yang terkait dengannya.

Kode Perencanaan Kota

Pengembang, menurut Kode Perencanaan Kota Federasi Rusia sebagaimana diubah pada tahun 2016, adalah individu atau badan hukum yang menyediakan konstruksi, perbaikan besar, rekonstruksi, survei teknik, dan persiapan dokumentasi desain untuk ini di sebidang tanah miliknya. (pengembang) atau di situs pemegang hak lainnya. Yang terakhir ini termasuk pemegang hak kepada siapa kekuasaan pelanggan negara bagian atau kota untuk konstruksi telah dialihkan.

Dalam hal pengalihan kekuasaan seperti itu, ruang lingkup fungsi pengembang dan pelanggan negara tumpang tindih. Pada saat yang sama, Kode dalam definisinya menetapkan sejumlah batasan formal pada konstruksi di situs pemegang hak cipta lain, yaitu definisi tersebut menyatakan:

Mulai Juli 2017, dalam paragraf 16, pasal. 1 Kode berdasarkan Undang-undang Federal 372, amandemen dilakukan. Secara khusus, disebutkan bahwa pengembang mempunyai hak untuk mengalihkan miliknya (jika fungsi-fungsi ini diatur oleh undang-undang tentang kegiatan perencanaan kota).

Kode ini tidak membedakan antara istilah “pengembang” dan “pelanggan” baik secara konseptual maupun fungsional. Pada saat yang sama, konsep “pelanggan teknis” dipisahkan. Sebagaimana telah diubah sebelum Juli 2017, pelanggan teknis dapat berupa badan hukum atau individu yang bertindak secara profesional. Mulai semester kedua tahun 2017, pelanggan teknis hanya dapat berupa badan hukum yang diberi wewenang oleh pengembang. Atas nama pengembang, pelanggan teknis dapat membuat perjanjian:

• tentang melakukan survei teknik,
• pada pembuatan dokumentasi desain,
• pada perbaikan besar, rekonstruksi dan pembangunan proyek konstruksi modal,
• tentang penyusunan tugas (TOR) untuk pelaksanaan pekerjaan tersebut,
• tentang penyediaan bahan dan dokumen kepada orang yang akan melakukan semua pekerjaan ini.

Selain itu, pelanggan teknis menyetujui dokumentasi desain dan menandatangani dokumen yang diperlukan untuk mendapatkan izin commissioning.

Penting bahwa fungsi pelanggan teknis, menurut edisi ini, hanya dapat dilakukan oleh anggota organisasi pengaturan mandiri di bidang survei teknik, desain, konstruksi, rekonstruksi, dan perombakan proyek konstruksi modal yang relevan. Namun, beberapa pengecualian diberikan ketika keanggotaan dalam organisasi pengaturan mandiri tidak diperlukan (Pasal 47, ayat 2.1, Pasal 48, ayat 4.1, Pasal 52, ayat 2.2).

Dalam KUH Perdata, ketika menggambarkan hubungan dengan peserta dalam proses konstruksi, digunakan konsep “pelanggan”. Di sini pelanggan adalah salah satu pihak dalam kontrak, yang memberikan tugas kepada pihak lain dalam kontrak - kontraktor - dan berjanji untuk menerima hasil pekerjaan dan membayar pekerjaan tersebut (Pasal 702).

Kode yang sama, dalam hal pelaksanaan kontrak konstruksi, juga mewajibkan pelanggan untuk menyediakan sebidang tanah untuk konstruksi tepat waktu (Pasal 747, ayat 1). Selain itu, pelanggan harus (sesuai kontrak) menyerahkan kepada kontraktor untuk digunakan bangunan-bangunan yang diperlukan untuk pekerjaan, menyediakan transportasi kargo ke alamatnya, menyediakan pasokan uap dan air, dan pasokan listrik (Pasal 747, ayat 2).

Pasal ini menjelaskan suatu kewajiban yang didasarkan pada kenyataan bahwa:

• pada saat pekerjaan selesai, pelanggan harus memiliki alasan untuk mendaftarkan kepemilikan atas properti yang dibangun,
• pemegang hak atas sebidang tanahlah yang dapat memperoleh izin mendirikan bangunan dan mengoperasikan fasilitas tersebut (yang diatur dalam syarat-syarat pendaftaran hak milik).

Berdasarkan hal tersebut, di sini sosok pelanggan harus diidentikkan dengan sosok pengembang, sebagai subjek kegiatan perencanaan kota. Dalam praktek kegiatan konstruksi, nama pengembang-pelanggan berlaku untuk orang tersebut.

Peraturan Pelanggan

“Peraturan tentang pelanggan selama pembangunan fasilitas untuk kebutuhan negara” telah disetujui oleh keputusan Komite Pembangunan Negara Federasi Rusia pada tahun 2001. Selain mengatur fungsi, hak dan tanggung jawab pelanggan, Resolusi tersebut memberikan dua definisi tersendiri mengenai sosok pelanggan dan pengembang:

• Pelanggan adalah orang (badan hukum atau perseorangan) yang menjadi penanam modal atau diberi kuasa oleh penanam modal untuk melaksanakan suatu proyek konstruksi.
• Pengembang adalah badan hukum yang mempunyai sebidang tanah baik dengan hak milik maupun sewa. Pengembang mengambil keputusan tentang pelaksanaan program konstruksi, menetapkan metode pembiayaan, dan mengoordinasikan pelaksanaan program.

Perbedaan mendasar di sini adalah tiga parameter:

1. Kepemilikan sebidang tanah sebagai hak milik atau sewa bagi pengembang. (Pelanggan sebagai pemilik tak terpisahkan dari sebidang tanah tidak disebutkan namanya).
2. Status badan hukum untuk pengembang dan variabilitas dalam hal ini untuk pelanggan.
3. Pengembang berhak mengambil keputusan atas pelaksanaan program. (Pelanggan hanya diberi wewenang oleh orang lain yang berinvestasi dalam proyek untuk melaksanakan pelaksanaannya: mencari kontraktor dan desainer, membayar mereka, menerima hasil akhir konstruksi, dll.).

Oleh karena itu, jika suatu badan hukum yang memiliki sebidang tanah (kepemilikan atau sewa) memutuskan untuk melaksanakan program konstruksi dan pada saat yang sama secara mandiri terlibat dalam pelaksanaan proyek, maka peran pengembang dan pelanggan akan menjadi digabungkan dalam entitas yang sama, yang akan memberikan hak formal untuk menyebut orang tersebut sebagai pengembang pelanggan. Jika salah satu syarat tidak terpenuhi (misalnya subjeknya adalah orang perseorangan), maka timbul keraguan mengenai keabsahan hukum nama gabungan tersebut.

Mempertimbangkan fakta bahwa Kode Perencanaan Kota (sebagaimana diubah pada tahun 2016) mendefinisikan pengembang sebagai individu dan badan hukum, masalah di bagian karakteristik subjek ini harus dirujuk ke otoritas kehakiman jika terjadi komersial. perselisihan yang timbul sehubungan dengan hal ini.

Ketentuan serupa dan perannya dalam menetapkan terminologi

Sebagian dari kebingungan dalam pertanyaan tentang batas-batas wewenang dan fungsi pengembang-pelanggan disebabkan oleh keberadaan ketentuan saat ini tentang pengembang-pelanggan di ruang Internet berbahasa Rusia, yang tetap mempertahankan nama yang mirip. dokumen tersebut, yang menjadi tidak berlaku di Rusia sejak tahun 2001. Peraturan seperti itu, misalnya, berlaku di Kazakhstan. Peraturan negara ini antara lain memberikan definisi pelanggan-pengembang di satu orang, dan pelanggan negara di orang lain:

• Pelanggan negara di sini adalah instansi atau organisasi pemerintah yang melaksanakan proyek anggaran investasi. Kategori pelanggan pemerintah juga mencakup penyelenggara program anggaran - badan yang bertanggung jawab atas perencanaan dan pelaksanaan program anggaran (sesuai dengan paragraf 3.3 dan 3.4 dokumen).
• Pengembang pelanggan dalam dokumen ini adalah orang (badan hukum atau perorangan) yang diberi wewenang oleh penanam modal untuk melaksanakan proyek konstruksi secara mandiri atau dengan bantuan kontraktor berdasarkan kontrak. Menurut undang-undang Kazakh, orang tersebut harus mendapatkan keputusan dari akimat, yang menurutnya pengembang-pelanggan akan diberikan sebidang tanah untuk konstruksi, atau keputusan yang mengizinkan penggunaan sebidang tanah tersebut. Dalam hal ini, diasumsikan bahwa situs itu sendiri adalah milik pengembang pelanggan berdasarkan hak milik (penggunaan lahan). Entitas yang sama bertanggung jawab untuk memastikan pengembangan dokumentasi desain dan survei teknik. Selanjutnya dalam dokumen, orang tersebut disebut pelanggan. Dokumen ini juga memungkinkan peran pelanggan dan investor untuk bersamaan.

Seringkali di forum-forum Rusia, definisi pengembang-pelanggan (dalam bentuk singkatnya) diberikan sebagai bukti dalam perselisihan tentang kesatuan peran subjek. Namun, dari sudut pandang hukum, penggunaan undang-undang Republik Kazakhstan dalam mempertimbangkan masalah yang berkaitan dengan norma hukum Rusia adalah salah.

Selain itu, dari sudut pandang hukum yang sama, tidak tepat jika mengutip norma-norma dokumen yang sudah ketinggalan zaman (misalnya Peraturan 1988 tentang pengembang pelanggan) atau definisi yang diberikan dalam berbagai kamus dan buku referensi sebagai bukti. Sumber-sumber tersebut dapat diterima untuk mengetahui secara pribadi masalah tersebut, namun ketika membawa perselisihan ekonomi ke bidang hukum, sumber-sumber tersebut bersifat penasehat dan terkadang kontroversial (jika penulis artikel referensi mengungkapkan pendapat pribadinya di dalamnya). Hanya konsep-konsep yang disetujui oleh undang-undang dan diuraikan dalam teks dengan bantuan peraturan yang bersifat wajib.

Yang membedakan dalam menyelesaikan masalah terminologi bukanlah pada hukumnya, melainkan pada penggunaan terminologi yang filistin dalam kegiatan konstruksi (yang seringkali ternyata sangat dekat dengan norma konseptual yang ditetapkan secara hukum). Jadi, dalam praktik sehari-hari dalam membangun fasilitas non-negara, untuk mendefinisikan suatu subjek dengan istilah “pengembang pelanggan”, biasanya cukup jika organisasi tersebut memiliki sebidang tanah dan, setelah memutuskan untuk membangun suatu objek di atasnya, organisasi itu sendiri mulai melaksanakan pembangunannya. Seringkali dalam kasus seperti ini, perusahaan tersebut juga mengambil alih kendali penuh atas seluruh proses konstruksi, melaksanakan pekerjaan secara mandiri dan/atau melibatkan subkontraktor. Jika perusahaan menginvestasikan dananya sendiri dalam konstruksi, maka peran investor ditambahkan ke peran yang terdaftar.

Kombinasi fungsi dalam konstruksi menghasilkan konstruksi yang kompleks di mana pelanggan dapat menjadi investor dan pengembang, dan kontraktor dapat menjadi pengembang, kontraktor umum, dan subkontraktor, dll. Secara umum, dalam persepsi sehari-hari, ada pengutamaan fungsi dibandingkan seluk-beluk hukum. Namun, karena undang-undang mengatur realitas sebenarnya dari proses kehidupan, terdapat ketidaksesuaian sebagian atau seluruhnya antara sudut pandang biasa dan sudut pandang hukum mengenai masalah ini.

Fungsi pengembang proses konstruksi

Dengan memperhatikan perubahan Peraturan Tata Kota, maka yang melaksanakan pembangunan dapat berupa pengembang atau pengusaha perorangan atau badan hukum yang mengadakan kontrak pembangunan. Pengembang, berdasarkan perjanjian kontrak, dapat melaksanakan konstruksi jika ia adalah anggota organisasi pengaturan mandiri di bidang penasehatan konstruksi, rekonstruksi, perbaikan besar, serta badan hukum atau pengusaha perorangan yang terlibat dalam tahapan pekerjaan konstruksi tertentu. . Orang-orang tersebut dapat dilibatkan baik oleh pengembang maupun pelanggan teknis.

Karena, secara fungsional, pelanggan dan pengembang sering diidentifikasi dalam praktik dan dokumen peraturan, kita dapat mempertimbangkan ruang lingkup tugas angka ini dalam konstruksi secara keseluruhan.

Fungsi utama pengembang-pelanggan meliputi:

• Dalam hal dokumentasi - penerbitan data awal yang diperlukan untuk pengembangan dokumentasi desain dan estimasi, pemesanan untuk pengembangan paket lengkap dokumentasi konstruksi, kesimpulan perjanjian kontrak dengan kontraktor yang ditemukan.
• Dalam hal dukungan material - penyediaan bahan dan peralatan, penerimaan, pemeliharaannya di gudang, akuntansi dan transfer tepat waktu untuk proses konstruksi.
• Dalam hal persiapan lokasi konstruksi - pengawasan terhadap aturan pekerjaan konstruksi dan instalasi, penerimaan pekerjaan, persiapan pengalihan fasilitas ke dalam operasi.
• Dalam hal pembiayaan - memastikan pengeluaran dana yang ekonomis dan rasional, pembayaran tepat waktu, mengambil tindakan untuk mengoptimalkan konstruksi dan mengurangi waktu pelaksanaannya.

Skenario kompleks dari proses konstruksi modern dengan kaburnya batas-batas struktur dan skenario klasik menyebabkan penggabungan sebagian beberapa fungsi investor, pelanggan, pengembang, kontraktor umum, dan subkontraktor.

Dalam bidang real estate dan kewirausahaan, istilah “pengembang” cukup sering muncul. Konsep ini telah digunakan secara luas sejak lama, digunakan pada masa Uni Soviet. Meskipun banyak istilah yang lebih modern dan relevan (misalnya, “pengembang”), konsep “pengembang” masih sangat populer di industri konstruksi dan digunakan hampir di mana-mana. Meskipun demikian, tidak semua orang memahami arti sebenarnya dan esensi dari istilah ini. Pada artikel kali ini kami akan mencoba menjelaskan secara detail siapa developernya, apa fungsinya, serta apa hak dan tanggung jawabnya.

Inti dari konsep “pengembang”

Pengembang, menurut Undang-undang 214-FZ “Tentang partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen dan real estat lainnya”, adalah badan hukum yang memiliki sebidang tanah tertentu dan menarik sumber daya keuangan dari warga yang berpartisipasi dalam pembangunan bersama untuk tujuan membangun tempat tinggal. atau bangunan tempat tinggal lainnya di situs ini objek real estate berdasarkan izin mendirikan bangunan resmi. Dengan kata lain, ini adalah badan hukum yang memiliki sebidang tanah tertentu dan sedang membangun gedung baru di atas tanah tersebut.

Pembangun dan pengembang: persamaan dan perbedaan

Dalam praktik Eropa, tidak seperti praktik Rusia, istilah “pengembang” tidak digunakan secara luas. Sebaliknya, konsep “pengembang” secara tradisional digunakan. Pengembang adalah pengusaha yang bergerak dalam bidang penciptaan real estat, rekonstruksi dan modifikasi bangunan yang ada, serta tugas serupa lainnya. Pengembang, pada umumnya, mengontrol proses konstruksi bangunan di semua tahap, mulai dari pembuatan proyek arsitektur hingga pencarian broker untuk menjual objek jadi. Pengembang memiliki peran yang hampir sama pada hakikatnya, namun fungsi pengembang tidak melibatkan begitu banyak tugas yang berbeda dan cakupan aktivitas yang begitu luas.

Saat ini, badan hukum biasanya bertindak sebagai pengembang (kantor pengembangan khusus yang mempunyai kemampuan luas dan dapat menarik investasi besar dalam pembangunan gedung dan pengembangan proyeknya). Dalam praktik di Barat, aktivitas seperti itu cukup umum. Pembangunan adalah jenis kegiatan usaha khusus yang berkaitan dengan penciptaan real estat, rekonstruksi bangunan yang ada, dan jenis pekerjaan konstruksi lainnya. Ini adalah jenis bisnis yang sangat kompleks, yang memiliki struktur bercabang yang kompleks dan terdiri dari banyak tugas berbeda, termasuk, misalnya, pengembangan konsep proyek, penilaian lokasi, justifikasi teknis untuk konstruksi, desain, penyelesaian kontrak yang diperlukan, pemasaran. , manajemen konstruksi dan kegiatan lainnya.

Saat ini, semakin banyak perusahaan pengembang baru bermunculan di pasar konstruksi Rusia, yang, tidak seperti pengembang tradisional, mengelola semua tahap pembangunan properti real estat baru.

Konsep “pengembang” dalam bidang hukum adalah seseorang yang memiliki pengaruh dan akses luas terhadap pasar real estate modern. Mengingat pentingnya dan tanggung jawab peran pengembang dalam proses konstruksi, maka kegiatan, fungsi, hak dan tanggung jawab pengembang diatur secara ketat oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Undang-undang Federal 214-FZ (edisi terbaru tahun 2010) menguraikan semua hak yang dimiliki pengembang. Secara khusus, dokumen peraturan ini mencatat poin-poin penting berikut:

• Pengembang berhak untuk menarik sumber daya keuangan dari warga negara yang terlibat dalam konstruksi ekuitas bersama untuk pelaksanaan proyek pembuatan gedung apartemen hanya setelah penerimaan wajib izin konstruksi yang sesuai, pelaksanaan deklarasi proyek yang dibuat sesuai dengan Federal ini Hukum, serta dokumen lain yang diperlukan.
• Pengembang yang memenuhi semua persyaratan Undang-undang Federal ini memiliki hak untuk menarik dana dari warga negara untuk konstruksi dengan penerimaan wajib atas kewajiban tertentu, yang menurutnya warga negara, setelah menyetor dana dan memenuhi sejumlah persyaratan, menerima hak untuk memiliki real estat. perkebunan di bangunan tempat tinggal yang sedang dibangun.
• Jika dana warga dikumpulkan untuk pembangunan oleh pengembang yang tidak mematuhi semua persyaratan Undang-undang Federal ini, pelanggaran terhadap undang-undang Rusia akan dicatat, dan warga negara berhak meminta segera dari pengembang. pengembalian dana yang ditransfer kepadanya, serta kompensasi atas kerugian yang ditimbulkan pada warga negara.

Aturan ini dan aturan lainnya dinyatakan dengan jelas dalam pasal Undang-undang Federal 214-FZ. Ini adalah kerangka hukum untuk konstruksi investasi modern dan mengatur semua aspek kegiatan pengembang.

Pengembang, pelanggan, kontraktor - siapa itu siapa?

Beberapa orang secara keliru percaya bahwa pengembang adalah pelanggan atau kontraktor. Sedangkan konsep-konsep tersebut walaupun agak mirip, namun tetap mempunyai makna yang berbeda. Pelanggan biasanya adalah orang yang mengelola konstruksi (terlepas dari apakah dia pemilik tanah atau bukan). Dan yang dimaksud dengan “pengembang” adalah orang yang mempunyai sebidang tanah dan mempunyai segala hak atasnya. Jadi, pengembang adalah konsep yang lebih luas dan umum, dan pelanggan adalah konsep khusus. Pengembang dapat bertindak sebagai pelanggan, namun pelanggan belum tentu merupakan pengembang.

Biasanya, kesulitan seperti itu tidak muncul sehubungan dengan konsep “kontraktor”. Istilah ini berarti seseorang yang melakukan konstruksi tertentu atau pekerjaan lain berdasarkan kontrak yang dibuat dengan pelanggan.

Sesuai dengan undang-undang Federasi Rusia saat ini, kontraktor diharuskan memiliki izin negara untuk melaksanakan pekerjaan mereka. Hanya dengan demikian aktivitas mereka diakui sah dan sah.

Seperti yang Anda lihat, semua konsep yang dijelaskan di atas memiliki makna semantik yang berbeda, namun pada saat yang sama keduanya sangat terkait satu sama lain. Penting untuk memahami dengan tepat apa arti istilah-istilah ini dan apa perbedaan di antara keduanya. Hanya dengan begitu Anda akan dapat mengoperasikan konsep-konsep dari sektor investasi dan konstruksi secara kompeten.