Sahiplik paylarını belirleme prosedürü. Ortak mülkiyetteki payların büyüklüğünün belirlenmesine ilişkin usul ve kurallar.
- KONUT KANUNU GENEL HÜKÜMLERİ
- Konut hukuku kavramı. Konut hukukunun genel hükümleri
- Vatandaşların barınma hakkı
- Konut hukuku kavramı
- Konut hukukunun konusu ve yöntemi
- Konut hukukunun temel ilkeleri
- Konut mevzuatı
- Konut mevzuat sistemi
- Konut ve medeni mevzuat: korelasyon
- Konut mevzuatının zaman içindeki etkisi
- Konut mevzuatının kıyas yoluyla uygulanması
- Konut hukuki ilişkileri
- Konut hukuki ilişkileri kavramı ve türleri
- Konut hukuki ilişkilerinin amacı ve konuları
- Konut hukuki ilişkilerinin ortaya çıkma gerekçeleri
- Konut hukuki ilişkilerinin içeriği
- Konut hukuki ilişkilerinin konusu olarak konut binaları
- Konut binaları kavramı, konut binaları için gereksinimler
- Konut türleri
- Yaşam alanının amacı. Konut binalarının kullanımı
- Konut stoku
- Konut stoğu kavramı ve türleri
- Konut stokunun devlet muhasebesi
- Konut binalarının konut dışı binalara ve konut dışı binaların konut binalarına transferi
- Konut binalarını konut dışı binalara veya konut dışı binaları konut binalarına aktarma koşulları
- Konut binalarının konut dışı ve konut dışı binalara konutlara aktarılması için gerekli belgeler
- Konut binalarının konut dışı ve konut dışı binalara konutlara aktarılması prosedürü
- Konut binalarının konut dışı binalara veya konut dışı binaların konut binalarına devredilmesinin reddedilmesi
- Konut binalarının yeniden inşası ve yeniden geliştirilmesi
- Konut binalarının yeniden inşası ve (veya) yeniden geliştirilmesi kavramı
- Konut binalarının yeniden inşası ve (veya) yeniden geliştirilmesinin onayı için sunulan belgeler
- Konut binalarının yeniden inşasının ve (veya) yeniden geliştirilmesinin onaylanması prosedürü
- Konut binalarının yeniden inşasını ve (veya) yeniden geliştirilmesini onaylamanın reddedilmesi
- Konut binalarının izinsiz yeniden inşası ve (veya) yeniden geliştirilmesinin sonuçları
- VATANDAŞLAR TARAFINDAN ÖZEL MÜLKİYETTE KONUT YERLERİNİN EDİNİMİ
- Konut binalarının özel mülkiyet hakkı
- Konut binalarının özel mülkiyet hakkı kavramı ve özellikleri. Konut sahibinin ve diğer sakinlerin hakları ve yükümlülükleri
- Konut binalarının özel mülkiyete kazanılmasının temeli olarak alım satım sözleşmesi
- Konut binalarının özel mülkiyete kazanılmasının temeli olarak takas sözleşmesi
- Konut binalarının özel mülkiyete kazanılmasının temeli olarak bağış sözleşmesi
- Konut binalarının özel mülkiyete kazanılmasının temeli olarak kira sözleşmesi
- Sahibi olmayan kişilerin konutlarına ilişkin mülkiyet hakları
- Hisse katkısının ödenmesinden önce kooperatif üyelerinin konut hakları
- Konut sahibinin aile üyelerinin konut hakları
- Sahibinin eski aile üyelerinin konut hakları
- Vasiyet reddi yoluyla sağlanan konutların kullanımı
- Bakmakla yükümlü olunan kişilerle ömür boyu bakım sözleşmesi temelinde konut tesislerinin kullanımı
- Konut kullanım hakkı sona erdirilen veya konut kullanım kurallarını ihlal eden vatandaşın tahliyesi
- Konut mülklerine ilişkin hakların tescili ve onlarla yapılan işlemler
- Konut binalarının özel mülkiyete geçirilmesini amaçlayan işlem şekli
- Konut mülklerine ilişkin hakların devlet tescili ve onlarla yapılan işlemler
- Gayrimenkul nesnesi olarak konut binalarının takyidatlarının (kısıtlamalarının) devlet tescili
- Bir apartmanda mülk sahiplerinin ortak mülkiyeti
- Bir apartman binasında sahiplerinin ortak mülkiyetine ilişkin mülkiyet hakları
- Bir apartmanda sahiplerinin ortak mülkiyetine ait olan mülk
- Bir apartman binasında ortak mülkiyet hakkına ilişkin payların belirlenmesi ve edinilmesi prosedürü
- Bir apartmandaki ortak mülk sahiplerinin yetkileri ve bu mülkün bakımı. Bir apartman binasındaki binaların sınırlarını değiştirmek
- Ortak bir dairede oda sahiplerinin ortak mülkiyetine sahip olma hakkı. Ortak bir dairede ortak mülkün bakımı
- VATANDAŞLARA KONUT TESİSİ SAĞLAMAK İÇİN YASAL DAYANAK
- Sosyal kira sözleşmesi kapsamında konutların sağlanması
- Sosyal kira sözleşmesinin kavramı ve özellikleri
- Sosyal kira sözleşmesi kapsamında konut sağlama gerekçeleri
- Konut ihtiyacı olduğu kaydedilen vatandaşlara sosyal kira sözleşmeleri kapsamında konut sağlanması
- Sosyal kira sözleşmesi kapsamında ev sahibinin, kiracının ve kiracının aile üyelerinin hakları, görevleri ve sorumlulukları
- Konutların devren kiralanması ve geçici sakinlerin hukuki statüsü
- Sosyal konut stokunun konutları için kira sözleşmeleri kapsamında konutların sağlanması
- Sosyal konut stoğunun konutları için kira sözleşmesi kavramı ve özellikleri
- Sosyal konut stoğunun konutları için kira sözleşmesi kapsamında konutların sağlanmasına ilişkin gerekçeler ve prosedür
- Konut binalarına ihtiyaç duyduğu kaydedilen vatandaşlar için sosyal kira sözleşmeleri kapsamında konut binalarının kullanımı
- Sosyal konut stokunun konut binaları için kira sözleşmesi kapsamında tarafların hakları, yükümlülükleri ve sorumlulukları
- Sosyal konut stoğunun konutları için kira sözleşmesi kapsamında kiracının aile üyelerinin hakları ve yükümlülükleri
- Özel konut tesislerinin sağlanması
- Özel konut tesisleri kavramı ve türleri
- Özel konut binaları için kira sözleşmesi kavramı ve özellikleri
- Özel konut tesisleri sağlamanın gerekçeleri ve özellikleri
- KONUT HUKUKİ İLİŞKİLERİNİN DEĞİŞTİRİLMESİ VE FESİH
- Konut hukuki ilişkilerindeki değişiklikler
- Konut binaları için sosyal kira sözleşmesini değiştirirken konut yasal ilişkilerindeki değişiklikler
- Sosyal kira sözleşmesi kapsamında bir konut kiracısının aile üyelerinin konut binasına taşınması ve tahliyesi sırasında konut hukuki ilişkilerindeki değişiklikler
- Sosyal kira sözleşmesine dayalı olarak sağlanan konutların değişimi
- Konut hukuki ilişkilerinin sona ermesi
- Konut hukuki ilişkilerinin feshi gerekçeleri
- Sosyal kira sözleşmesinin feshi ve kiracı ile aile üyelerinin tahliyesi üzerine konut hukuki ilişkilerinin sona ermesi
- Sosyal konut stoğunun konutları için kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracı ile aile üyelerinin tahliyesi üzerine konut hukuki ilişkilerinin sona ermesi
- Özel konutlar için kira sözleşmesinin feshi ve kiracı ile aile üyelerinin tahliyesi üzerine konut hukuki ilişkilerinin sona ermesi
- KONUT KONTROLÜ (DENETİM). KONUT HUKUKUNDA SORUMLULUK
- Konut denetimi (denetim) ile ilgili yasal düzenleme
- Konut kontrolüne ilişkin Rus mevzuatı (denetim)
- Konut kontrolüne (denetim) ilişkin genel hükümler
- Konut kontrolü prosedürü (denetim)
- Konut mevzuatının ihlali nedeniyle sorumluluğun genel özellikleri
- Konut hukukunda sorumluluğun özellikleri
- Konut hukukunda hukuki sorumluluk
- Konut hukukunda idari sorumluluk
- KONUT YÖNETİMİ
- Apartman binalarının yönetimi
- Apartman binalarının yönetimine ilişkin genel hükümler
- Bir apartman binasını yönetmenin yolları
- Bir apartmanın bina sahipleri tarafından doğrudan yönetimi
- Devlet veya belediye mülkiyetindeki bir apartmanın yönetimi
- Apartman konseyi
- Apartman binalarını yönetmek için koşullar yaratmak
- Bir ev sahipleri derneği veya bir konut kooperatifi veya diğer uzmanlaşmış tüketici kooperatifi tarafından yürütülen bir apartman binasının yönetimi
- Ev sahipleri derneği kavramı ve özellikleri, ev sahipleri derneği oluşturma prosedürü
- Bir apartmanın yönetiminde ev sahipleri derneğinin hakları ve yükümlülükleri
- Ev sahipleri derneğinin yönetim ve kontrol organları
- Ev sahipleri derneği üyelerinin yasal durumu
- Konut ve konut-inşaat kooperatifleri ile diğer uzmanlaşmış tüketici kooperatiflerinin hukuki statüsünün özellikleri
- Konut sahipleri birlikleri ve uzman tüketici kooperatifleri tarafından apartman binalarının yönetiminin özellikleri
- Bir yönetim organizasyonu tarafından yürütülen bir apartman binasının yönetimi
- Apartman binalarının yönetimi alanında bir yönetim organizasyonunun yasal statüsü
- Apartman binalarının yönetimi için bir yönetim organizasyonunun faaliyetlerinin lisanslanması
- Apartman yönetimi sözleşmesi
- KONUT VE HİZMETLER İÇİN ÖDEME
- Konut ve kamu hizmetleri için ödeme
- Konut binaları ve kamu hizmetleri için ödemenin yapısı ve miktarı
- Konut binaları ve kamu hizmetleri için ödeme özellikleri
Bir apartman binasında ortak mülkiyet hakkına ilişkin payların belirlenmesi ve edinilmesi prosedürü
Sanatın anlamı dahilinde. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 244, 245'i, ortak mülkiyet durumunda, ortak sahiplerin mülk üzerinde gerçek hakları yoktur (mülkün belirli bir kısmının sahibine ait olması anlamında), ancak bu şekilde- ideal paylar denir - 2/3, 3/4, 5/8, 7/16, 50/120 vb. Bunlar mülkiyetteki paylardır. Paylı mülkiyetteki katılımcıların payları kanuna göre belirlenemiyorsa ve tüm katılımcıların mutabakatı ile kurulmamışsa, paylar eşit kabul edilir.
Bu binadaki mülk sahibinin bir apartman binasındaki ortak mülkiyet hakkının payı, belirtilen mülkün toplam alanının büyüklüğü ile orantılıdır (Konut Kanunu'nun 37. Maddesinin 1. Bölümü). Rusya Federasyonu Kanunu). Bu, belirli konutlara ait ortak mülkün boyutunun (haciminin) (m2 cinsinden, parasal tutarlarda) belirlenmesi anlamına gelir.
Bir apartmanda ortak mülkiyet hakkının payının büyüklüğünün belirlenmesi esastır. Ortak mülkün bakım ve onarımı için yapılan ödemelerin tutarı ve bir apartman binasındaki mülk sahiplerinin genel kurul toplantısındaki oy sayısı, ortak mülkün ortak mülkiyet hakkının payı ile orantılı olarak belirlenir. apartmanın.
Bir apartman binasındaki ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkı, doğrudan konut mülkiyeti hakkıyla ilgili bir türev kategoridir. Buna göre
Bölüm 2 Md. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 37'si, bu binadaki mülk sahibinin bir apartman binasındaki ortak mülkiyet hakkının payı, belirtilen mülkün mülkiyetinin kaderini takip etmektedir. Bu nedenle, bir apartman binasında ortak mülkiyet hakkındaki pay, mülk sahibi tarafından ancak dairenin mülkiyetinin devredilmesiyle eş zamanlı olarak yabancılaştırılabilir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 290. Maddesi).
Bir apartman binasında mülk satın alırken, edinen kişi, apartman binasındaki ortak mülkün ortak mülkiyet hakkından pay alır (Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 38. Maddesi). Bu nedenle, konut veya konut dışı binaların sahibi değiştiğinde, binanın yeni sahibinin bir apartman dairesinde ortak mülkiyet hakkının payı her zaman bu binanın önceki sahibinin payına eşittir. Ortak mülkiyetin ortak mülkiyet hakkı, konut mülkiyeti hakkından ayrılamaz.
Bir apartman binasındaki mülk sahibi şu haklara sahip değildir (RF Konut Kanunu'nun 37. Maddesinin 4. Bölümü):
- bir apartmanda ortak mülkiyet hakkından payınızı ayni olarak tahsis etmek;
- bir apartman binasında ortak mülkiyet hakkından payını yabancılaştırmak ve bu payın belirtilen mülkün mülkiyet hakkından ayrı olarak devredilmesini gerektiren diğer eylemleri gerçekleştirmek.
Bir apartman binasındaki mülkün mülkiyetinin devredilmesine, ortak mülkiyet hakkındaki payın devrinin eşlik etmediği sözleşmenin şartları geçersizdir. Bu tür bir anlaşma, kanuna, düzene veya ahlak esaslarına açıkça aykırı olan ve Madde 2'de öngörülen sonuçları doğuran bir amaç için yapılan işlem olarak kabul edilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 169'u.
Bir apartman binasındaki ortak mülkün büyük onarımları için fon aktarmaya yönelik özel bir hesapta bulunan fonlarla ilgili olarak da benzer kurallar oluşturulmuştur. Sanat'a göre. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 36.1'i, bir apartman binasındaki mülk sahibinin özel bir hesapta bulunan fon hakkı içindeki payı, bu tür binaların sahibi tarafından ödenen büyük onarımlar için toplam katkı payı ile orantılıdır. ve bu tür tesislerin önceki sahibi. Mülk sahibinin özel bir hesaptaki fonları paylaşma hakkı, bu tür mülklerin mülkiyetinin kaderini takip eder. Bir mülkün mülkiyeti devredildiğinde, bu tür mülklerin yeni sahibinin özel bir hesapta bulunan fon haklarındaki payı, söz konusu mülkün önceki sahibinin bu fonlar üzerindeki haklarındaki payına eşittir. Bir apartman binasındaki mülk sahibi, fon payının özel bir hesapta tahsis edilmesini talep etme hakkına sahip değildir. Bir apartman dairesinde mülk edinirken, bu tür mülkleri edinen kişi özel bir hesaptaki fon hakkından pay alır ve farklı bir prosedür belirleyen anlaşmanın şartları geçersizdir.
Bir apartmanın ortak mülkiyetinin hukuki rejimi Sanatın 1. fıkrası hükümlerine tabi değildir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun ön alım hakkı ile ilgili 250'si: ortak mülkiyet hakkına ilişkin bir hisseyi bir yabancıya satarken, ortak mülkiyetin geri kalan katılımcıları, satılan hisseyi satın alma konusunda rüçhan hakkına sahiptir. açık artırmada satış durumu hariç, satıldığı fiyat ve diğer eşit koşullar altında.
Yani, yukarıdakilere dayanarak şunları yapabiliriz: ortak mülkiyetin işaretlerini vurgulayın:
- konut ve konut dışı binalarla ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır, ayni olarak ayrılmamıştır ve binadan ayrı olarak yabancılaştırılmamıştır;
- mülkü yabancılaştırırken kaderi takip eder;
- mülkiyet hakkı, mülkün mülkiyet hakkıyla aynı anda ortaya çıkar;
- bir apartmanda en az iki binaya ait;
- işlevsel olarak odaya bağlıdır;
- apartmanda yaşayan vatandaşların ihtiyaçlarını karşılamak üzere tasarlandı.
1. Paylı mülkiyetteki katılımcıların payları kanuna göre belirlenemiyorsa ve tüm katılımcıların mutabakatı ile belirlenmemişse, paylar eşit kabul edilir.
2. Ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların mutabakatı ile, her birinin ortak mülkiyetin oluşumuna ve büyümesine katkısına bağlı olarak hisselerini belirleme ve değiştirme prosedürü oluşturulabilir.
3. Ortak mülkiyetin kullanımına ilişkin belirlenmiş prosedüre uygun olarak bu mülkte masrafları kendisine ait olmak üzere ayrılmaz iyileştirmeler gerçekleştiren ortak mülkiyet katılımcısı, ortak mülkiyet hakkındaki payında buna karşılık gelen bir artış hakkına sahiptir.
Ortak mülkiyete katılanların mutabakatı ile aksi belirtilmedikçe, ortak mülkiyetteki ayrılabilir iyileştirmeler, bunları yapan katılımcının mülkiyetine geçer.
Sanatın Yorumu. 245 Rusya Federasyonu Medeni Kanunu
1. Ortak paylaşılan mülkteki payların büyüklüğü, ortak mülkten elde edilen gelir ve meyvelerin dağıtımı ve bunun yanı sıra, ortak mülkün işletilmesi ve sivil dolaşıma katılımıyla ilgili giderlerin yükü açısından, ortak sahipler için temel öneme sahiptir. , ortak sahiplerin mutabakatı ile aksi belirtilmedikçe, onlardan türetilir. Ortak mülkiyetteki pay, kesir veya yüzde olarak ifade edilir.
Kural olarak, ortak mülkiyetteki katılımcıların hisselerinin büyüklüğü, anlaşmalarına göre belirlenir (örneğin, ortaklaşa üretilen bir şeyin ortak mülkiyeti ortaya çıktığında, mirası kabul ederken, başlangıçta kararlaştırılan hisse büyüklüklerini değiştirirken vb.). ); temelinde ortak mülkiyetin ortaya çıktığı bir anlaşma (örneğin, alıcı veya bağışçı tarafında birden fazla kişiyle bir ürünün alım satımı veya hediye edilmesine ilişkin bir anlaşma); iradeyi ifade etmenin diğer yolları.
Hisse büyüklüğünün yasanın gerekliliklerini dikkate alarak belirlenmesine bir örnek: Bunu belirlerken, mirasçıya kanunen miras yoluyla ödenmesi gereken payın yarısı şeklinde garanti edilen asgari tutarın dikkate alınması gerekir. Diğer bir örnek, bir apartmanda ortak mülkiyet hakkında bir konut mülkü sahibinin payının büyüklüğünün ve apartmandaki ortak bir apartman dairesinde bir oda sahibinin payının büyüklüğünün belirlenmesidir (Madde 37, 42). Konut Kodu). Her iki durumda da, bu durumda Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ile ilgili olarak özel bir yasa olarak hareket eden Rusya Federasyonu Konut Kanunu, alternatif olmayan bir prosedür oluşturur - konuttaki payın büyüklüğüne orantılı bir bağımlılık. ortak sahiplerin her birinin sahip olduğu konut alanındaki ortak mülk.
Hisselerin büyüklüğü anlaşmayla belirlenmemişse ve kanunda bu büyüklüklere ilişkin kurallar belirtilmemişse, hisselerin eşit olduğu varsayılır. Yasa koyucu, ortak mülkiyetteki payların eşitliği varsayımını kullanarak, medeni hukukun genel ilkesini - medeni ilişkilerin düzenlenmesinde makullük ve adalet gerekliliklerine uygunluk ilkesi - uygular. Benzer bir prensip, ortak mülkiyeti bölerken veya bir hisseyi ondan ayırırken, kanun veya tarafların anlaşmasında aksi belirtilmediği sürece (Medeni Kanun'un 254. maddesinin 2. fıkrası), katılımcıların katkılarının değerini belirlerken kullanılır. basit ortaklık sözleşmesi sözleşmede belirtilmemiştir (Medeni Kanun'un 1042. maddesinin 2. fıkrası).
2. Ortak bir hisseli mülkiyet ilişkisindeki katılımcılara, hisselerin belirlenmesi ve değiştirilmesine ilişkin prosedürü oluşturma hakkı anlaşma ile verilir. Bu olasılık, özellikle ortak mülkiyetin özellikleri ve kullanım amacı nedeniyle bileşiminin statik olmadığı ancak sürekli değişime tabi olduğu durumlarda geçerlidir; örneğin basit bir ortaklığın mülkiyetinin ticari amaçlarla kullanılması; genel özelliklerle tanımlanan bir dizi tüketilen şey.
Ortak mülkiyetin “yeniden dağıtılması” sorunu, örneğin bir konut binasının yeniden inşası sürecinde de ortaya çıkabilir. Mahkeme, bir evin ortak mülkiyetinde olan katılımcıların iddiası üzerine, evin üst yapısı, genişletilmesi veya yeniden inşası sonucunda kanuna uygun olarak yapıldığının tespit edilmesi halinde, hisselerinin boyutunu değiştirebilir. belirlenmiş prosedür ve ortak paylaşımlı mülkiyette kalan katılımcıların rızası ile evin kullanım alanı artmış veya evin her bir sahibinin hisselerinin kesin büyüklüğünden sapma ile bölünmesi sonucu değişiklik meydana gelmiştir. veya ev sahiplerinden birine evin payına karşılık parasal tazminat ödemek.
Ortak mülkteki katılımcıların anlaşması, bu durumda ortak sahiplerin her birinin mülkü koruma ve artırma çabalarını dikkate almayı amaçlamaktadır. Kanun anlamında, ortak tüketilebilir mülkün ortak mülkteki katılımcıların her biri tarafından tüketilme yoğunluğunun yanı sıra ortak mülkün bir kısmının imhasının boyutu dikkate alındığında, zıt seçenek de mümkündür. ortak sahiplerden birinin hatası nedeniyle.
3. Yasa koyucu, iyileştirmelerden, mülkün değerini artıran veya tüketici özelliklerini optimize eden makul ve haklı bir şekilde yapılan değişiklikleri anlar. Adli uygulama, bir yandan mülkün normal işleyişi için gerekli olan yararlı özelliklerinin korunmasını, rutin ve büyük onarımları, hasar sonrası mülkün onarılmasını, diğer yandan da mülkün normal işleyişi için gerekli olan iyileştirmelerin sağlanmasını değerlendirmez. alışılagelmişten önemli ölçüde farklı bir kullanım konforu ve faydalı özelliklerin fazlalığı ile mülke lüks unsurlar. Yapılan iyileştirmelerin kaderi bir takım koşullara bağlıdır. Genel bir kural olarak, ayrılabilir iyileştirmelerin (bir şeyden önemli bir zarar vermeden ayrılabilenlerin) üretilmesi, hisselerin boyutunun değiştirilmesi sorununu gerektirmez; iyileştirmeler, onları yapan kişinin mülkiyetinde kalır. Ortak maliklerin, hukuka aykırı olarak ayrılamaz iyileştirmeler (yani, ona zarar vermeden, eşyayı orijinal durumuna göre bozmadan ayırması mümkün olmayanlar) ile bağlantılı olarak hisselerinin büyüklüğünü değiştirme zorunluluğu da yoktur. Ancak bu, ortak mülkiyetin kullanımına ilişkin yerleşik prosedüre uygun olarak veya yasa anlamında, böyle bir prosedürün oluşturulmasına yönelik bir anlaşmanın bulunmaması durumunda ortak sahiplerin müteakip itirazları olmaksızın gerçekleşmişse, katılımcı, İyileştirmeyi yapan ortak mülkiyete, payının oranında orantılı bir artış talep etme hakkı verilir.
Yasanın anlamı dahilinde, ortak sahipler, ortak mülkte hem ayrılabilir hem de ayrılmaz iyileştirmeler gerçekleştiren bir kişiden, kullanımına ilişkin yerleşik prosedürü ihlal ederek ve bu konuda bir anlaşmanın bulunmaması durumunda talep etme hakkına sahiptir. ortak mülkün orijinal durumuna getirilmesi için ortak maliklerin rızası olmadan böyle bir prosedürün oluşturulması. Ortak mülkiyetin kullanımına ilişkin mutabakata varılan prosedürü ihlal ederek ayrılabilir iyileştirmeler yapan bir ortak mülkiyet katılımcısı, bunların ayrılmasının bir sonucu olarak bu iyileştirmelerden faydalı mülkler elde edememe riski taşır.
Çok apartmanlı bir konut binasında ve ortak bir dairede ortak mülkiyet, yalnızca Sanatın 3. paragrafında öngörülen şekilde değiştirilebilir. 36, paragraf 2, md. 41 Rusya Federasyonu Konut Kanunu.
Ortak mülkiyet hakkında belirli bir payın belirlenmesi, bir daireyi diğer maliklerle paylaşmak zorunda olan kişiler için geçerlidir. Bu oldukça sık oluyor ve örneğin özelleştirme sayesinde gerçekleşebiliyor. Çünkü apartmanda kayıtlı tüm vatandaşlar bu sürece katılamayacak ve bu durumda mülkiyet hakkına sahip olacaklar. Her durumda, mülkün sınırlarını belirlemek istiyorsanız her biri için hisse boyutunu belirlemek gerekebilir.
Tespit prosedürü
Bir apartman dairesinde aynı anda birden fazla kişi hak sahibiyse, bu mülkiyet iki seçenekli olabilir. Mülkiyetin net bir sınırı yoksa ortak olarak adlandırılacaktır. Bu durumda her kişiye belirli kısımlar tahsis edilmez. Ancak daire ortak mülkiyette olabilir ve bu durumda kimin mülkiyetinde olduğu ve kaç metrekare olduğu belirlenir.
Bir kişinin belirli bir paya sahip olması durumunda avantajlar vardır. Mesela onu başka sahiplere veya üçüncü şahıslara satabilir. Ayrıca her bir sahibin sahip olduğu metrekare sayısına bağlı olarak elektrik faturalarının ödenmesini de farklılaştırabilirsiniz. Her durumda, mülk ortak mülkiyette ise, o zaman tüm vatandaşlar için belirli bölümlerin belirlenmesi gerekecektir.
Toplamda, istediğinizi elde etmenize olanak tanıyan iki sipariş ayırt edilebilir:
- Katılımcıların karşılıklı anlaşmasıyla. Kimin ne kadar alacağını bağımsız olarak belirleyebilirler. Örneğin, ebeveynler çocuklarına bir pay verebilir ya da insanlar daireye kimin ne kadar katkıda bulunduğuna güveneceklerdir. Her durumda, tüm katılımcıların karara katılması önemlidir. Çünkü en az bir tanesi memnuniyetsizliğini ifade ederse ikinci bölme seçeneğine yönelmek gerekecektir.
- Hukuk. Burada ortak mülkiyet hakkı içindeki payları belirlemek için mevzuata başvurmanız gerekecektir. Bu durumda zaten düzenlemelere ve insanların sunacağı belirli belgelere güvenecekler.
Her katılımcıya belirli bir daire büyüklüğü tahsis edilmesinin mümkün olmaması durumunda eşit paylaşımların belirleneceğini lütfen unutmayın. Ayrıca davanın kanunda öngörülen hususlarla ilgili olması halinde de benzer bir karar verilir. Aynı zamanda, herkesin eşit pay alması için mal sahiplerinin kendileri de rızalarını ifade ederler.
Önemli! Kimin hangi rolü alacağına insanlar kendileri karar verirse, her birine ayrı bir oda tahsis etmek en uygunu olacaktır. Ancak elbette bu her durumda mümkün değildir çünkü ayrı mülklerden daha fazla mülk sahibi olabilir.
Ayrıca tek odalı bir daire için bu seçenek dikkate alınmayabilir. Yukarıda anlatıldığı gibi yapmak mümkün değilse, o zaman mülkten kimin ve kaç metrekare alacağına karar vermek kalır.
Paylaşımın değiştirilmesi hakkında
Aşağıdaki durumlarda sahiplerden birinin hissesinde değişiklik meydana gelebilir:
- Mülkün tamamının iyileştirilmesine yönelik maddi bir katkı sağlandı.
- Uygulanan değişime katılımcının emek katkısı olmuştur.
- Artış ve ortak mülkiyetten ayrılma nedeniyle payın arttırılması imkanı bulunmaktadır.
- Artışla ilgili diğer katkılar ve prosedürler.
Kural olarak, payınızın boyutunu değiştirmeye ihtiyaç varsa, bunun nedeni konutların iyileştirilmesidir. Bu durumda hem ayrılabilen hem de ayrılamayan değişimler söz konusudur. Birinci durum, daireye zarar vermeden veya diğer maliklere herhangi bir zarar vermeden mülke ekleme yapılması durumlarını içermektedir. Bu durumda bu noktayı diğer mülk sahipleriyle koordine dahi etmeden yasal payınızı artırabilirsiniz.
Ayrılmaz iyileştirmeler, evin değerini artıran her türlü değişikliği içerir. Örneğin, bir kişi bir dairenin fiyatını artıran pahalı onarımlar yaptı. Bu durumda harcanan paraya göre payının arttırılmasını talep edebilir. Ancak bu noktayı mutlaka diğer mülk sahipleriyle koordine etmeniz gerekecektir.
Diğer maliklerin farklı kararlar alabileceğini ve vatandaşın sahip olduğu kısmı mutlaka artırmak istemeyeceklerini unutmayın. Örneğin, mülkün doğrudan iyileştirilmesine yapılan katkıya eşit büyüklükte tazminat ödeme hakkına sahiptirler. Bu durumda kişi parayı alacaktır ancak payın büyüklüğü hiçbir şekilde değişmeyecektir.
Diğer mal sahipleri tazminat ödeyip ödememe konusunda anlaşamadıklarında aşağıdaki şekilde hareket ederler. Ayrılabilir bir iyileştirme, onu başlatan ortak sahibinin mülkiyeti olarak tescil edilir. Elbette ayrılmaz değişikliklerle durum daha da karmaşıklaşıyor. Bu nedenle sorunun çözümü için adli makamlara başvurmak faydalı olabilir.
Payınız ile neler yapabilirsiniz?
Bir daireyi bölmek, mülk sahipleri için ortak mülkiyetle mümkün olmayan yeni fırsatlar yaratır. Özellikle artık herkesin kendi payına düşeni tasarruf etme ve bu konuda karar verme hakkı var. Elbette başkalarının hisselerini satın almadıkça onlarla hiçbir şey yapamayacak.
Belirli bir parça, her sahibin önceden bilgilendirilmesi yoluyla satılabilir. Çoğu zaman hisseyi satın alanların diğer sahipler olduğunu unutmayın. Ancak reddederlerse üçüncü kişiyi aramak caizdir. Ancak burada teklif edilen fiyatın piyasa fiyatından fazla olamayacağını dikkate almak önemlidir.
Mülkün kiraya verilme ihtimali de var elbette, sadece belli bir kısmından bahsediyoruz. Bir vatandaşın ayrı bir odası olması uygun olacaktır, çünkü örneğin tek odalı bir dairede kiracının yabancılarla yaşaması sakıncalı olacaktır. Sahibin, mülkün bir kısmı hakkını onaylayan noter belgelerini sunması gerekecektir. Daha sonra bir kira sözleşmesi yapmak mümkün olacaktır.
Ayrıca payınızı bağışlayabilirsiniz ve alıcı akrabanız ya da yabancı olabilir. Başkalarına bu konuda bilgi vermelerine gerek kalmayacak çünkü onların hisse satın alma hakları olmayacak. Bu nedenle hediye senedinin tescil edilmesi yeterli olacaktır, sonrasında yürürlüğe girecektir.
Ortak paylaşımlı mülkiyet - Mülkteki payları yasa veya anlaşmayla belirlenen iki veya daha fazla kişinin mülküdür. Ortak paylı mülkiyet hakkı, ortak sahiplere, tek bir bütün olan mallara sahip olma, kullanma ve tasarruf etme olanağı sağlar.
Ortak mülkiyete katılan her katılımcı, o şeyin mülkiyetinde belirli bir paya sahiptir. Ortak mülkiyetteki katılımcıların payları, kanunla veya tarafların anlaşmasıyla aksi belirtilmedikçe eşit kabul edilir. Ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların mutabakatı ile, ortak mülkiyetin oluşumunda ve arttırılmasında her birine bağlı olarak paylarının belirlenmesi ve değiştirilmesi prosedürü oluşturulabilir.
Ortak mülkiyet hakkındaki pay belirli bir mülk değerini temsil eder, bu nedenle ortak mülkiyete katılan her katılımcı bunu bağımsız olarak elden çıkarabilir.
Hukuk literatüründe ortak paylı mülkiyetteki payın hukuki niteliğine ilişkin farklı görüşler dile getirilmiştir:
- bir hisse, ortak mülkiyetteki bir hisseden başka bir şey olarak kabul edilmez;
- bir hisse gerçek veya ideal olabilir (gerçek hisseler, ayni olarak tahsis edilmeyen ancak ortak olarak tahsis edilen ideal hisselerin aksine, bir veya başka bir ortak sahibine ait olan bir şeyin bir kısmının kesin olarak belirtilmesiyle ayni olarak bireyselleştirilen hisselerdir) ortak mülkiyetteki bir kesir olarak tanımlanır).
Ortak mülkiyet hakkının kullanılması
Ortak mülkiyet hakkının içeriği, mülkiyete sahip olma, kullanma ve tasarruf etme konusundaki geleneksel yetkilerden oluşur. Ancak ortak maliklerin sayısı birden fazla olduğundan, bu yetkilerin kullanılmasında onların rızasının alınması ve ortak bir iradenin oluşturulması gerekmektedir. Bu nedenle, ortak mülkiyetteki mülkün mülkiyeti ve kullanımı, tüm katılımcıların mutabakatı ile gerçekleştirilir; Anlaşmaya varılamadığı takdirde, bulundurma ve kullanma usulü mahkeme tarafından belirlenir.
Bu durumda katılımcının yetkilerinin kapsamı kural olarak ortak mülkiyet hakkından aldığı payın büyüklüğü ile ilişkilidir. Ortak mülkiyete katılan kişi, mülkiyeti karşılığında ortak mülkiyetin kendi payına uygun bir kısmını kullanma hakkına sahiptir. Böyle bir imkânın bulunmaması halinde, ortak malik, kendi payına düşen malı kullanan diğer ortak maliklerden tazminat talep etme hakkına sahiptir. Mülk sahibi olmak ve kullanmak suretiyle ortak sahipler, Sanat'a göre meyveler, ürünler ve diğer gelirleri alabilirler. Medeni Kanun'un 248'i ortak mülkiyete dahil olup, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, ortak mülkiyetteki katılımcılar arasında hisseleri oranında dağıtılır. Aksi takdirde, özellikle basit bir ortaklık sözleşmesi (Medeni Kanun'un 1048. Maddesi) öngörülebilir.
Mülkiyet hakkı, sahibine yalnızca mülk sahibi olma, kullanma ve elden çıkarma fırsatı vermekle kalmayıp, aynı zamanda mülkün bakımına ilişkin tüm masrafları üstlenme yükünü de kendisine yüklediğinden (Medeni Kanun'un 210. Maddesi), ortak mülkiyet hakkı ortak sahipler tarafından mülkün bakımı için belirli harcamaların yapılması anlamına gelir. Mevzuat, ortak sahiplerin üstlendiği iki gider grubunu birbirinden ayırıyor:
- kamu hukuku niteliğindeki yükümlülükler (vergiler, harçlar, diğer zorunlu ödemeler;
- mülkün bakımı ve muhafazası maliyetleri.
Paylı mülkiyette her katılımcının bu giderlerin her iki türüne de payı oranında katılması gerekmektedir.
Böyle bir gücü emir olarak değerlendirirken şunları ayırt etmek gerekir:
- tüm ortak sahiplerin ortak mülkiyetinde olan mülkün elden çıkarılması;
- Ortak mülkiyet hakkı kapsamındaki hisselerin elden çıkarılması.
İlk durumda, mülkün elden çıkarılması tüm katılımcıların mutabakatı ile gerçekleştirilir. Katılımcıların bir anlaşmaya varamaması durumunda, her ortak malikin rızasının zorunlu olması ve bu nedenle mahkeme kararıyla değiştirilemeyeceği için anlaşmazlığı çözmek için mahkemeye gidemeyeceklerini belirtmek önemlidir.
Ortak malikin haktaki payını elden çıkarma hakkına gelince, burada farklı kurallar geçerlidir. Ortak ortak mülkiyete katılan her katılımcı, kendi takdirine bağlı olarak hissesini elden çıkarma hakkına sahiptir: satma, bağışlama, miras bırakma, sağlama vb. ve bunun için diğer ortak sahiplerin rızası gerekli değildir. Ancak ortak malikin mülkiyet hakkı içindeki payını tazminat karşılığında elden çıkarma hakkı, Sanatta belirlenen bazı sınırlamalara sahiptir. 250 GK.
İlk ret hakkı
Bir hissenin ortak sahip tarafından dışarıdan birine satılması durumunda, diğer katılımcılar hisseyi satıldığı fiyattan ve diğer eşit koşullarla satın almayı ilk reddetme hakkına sahiptir. Bu nedenle, bir hisseyi dışarıdan birine devrederken, hisseyi satan kişi, hisse senedini sattığı fiyatı ve diğer koşulları belirterek, hisse mülkiyetindeki diğer katılımcılara niyetini yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Kanunda bu tür bir bildirime ilişkin herhangi bir gereklilik bulunmamaktadır. Bu bir mektup, faks, telgraf vb. olabilir. Önemli olan bu şartın yerine getirilmesi ve tartışmalı bir durum olması durumunda, kendi payını devreden ortak malikin diğer ortak sahiplere uygun bildirimde bulunduğunun kanıtını sunabilmesidir. Özellikle, bildirim gerçeğini kanıtlarken sorun yaşamamak için, bildirimin noter katılımıyla yapılması önerilmektedir (Rusya Federasyonu Noterler Hakkında Mevzuatın Temelleri Madde 86).
01/01/2017'den bu yana yapılan değişiklikler
Hisseyi satan, bildirimde bulunmakla yükümlüdür. yazılı olarak Ortak mülkiyette kalan katılımcılar, hisselerini dışarıdan birine satma niyetleri hakkında, sattıkları fiyatı ve diğer koşulları belirterek.
Ortak mülkiyette kalan katılımcıların satılan payı alamamaları durumunda
- gayrimenkulün mülkiyet hakkı konusunda bir ay içinde, A
- taşınır malların mülkiyet hakkı konusunda on gün içinde
Satıcı, bildirim tarihinden itibaren payını istediği kişiye satma hakkına sahiptir. Ortak mülkiyetteki diğer tüm katılımcıların, satılan hisseyi satın almak için rüçhan hakkını kullanmayı yazılı olarak reddetmesi durumunda, söz konusu hisse, belirtilen sürelerden önce dışarıdan birine satılabilir.
Ortak mülkiyet hakkına ilişkin bir hisse satıcısının hissesini dışarıdan birine satma niyetini ortak mülkiyetteki katılımcılara bildirmenin ayrıntıları federal yasa ile belirlenebilir.
Yabancılaştırılan payı satın almayı ilk reddetme hakkı yalnızca ortak sahibin kendisi tarafından gerçekleştirilebilir Kanun, rüçhan hakkının devredilmesini yasaklayan emredici bir kural oluşturduğundan (Medeni Kanun'un 250. maddesinin 4. fıkrası).
Belirlenen kurala uyulmaması, yani. Bir payın diğer ortaklar tarafından önalım hakkına aykırı olarak satılması, işlemin geçersizliği anlamına gelmez. Bununla birlikte, ortak mülkiyete katılan herhangi bir katılımcı, üç ay içinde mahkemede alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendisine devredilmesini talep etme hakkına sahiptir (Medeni Kanun'un 250. maddesinin 3. fıkrası). Böyle bir şartın yerine getirilmesi halinde, yükümlü olan kişi değiştirilir.
Ortak paylı mülkiyetin diğer katılımcıları da, payı devreden ortak malikin satış sözleşmesinin fiyatını veya diğer esaslı şartlarını değiştirmesi durumunda, alıcının hak ve yükümlülüklerinin kendilerine devredilmesini talep edebilir.
Rüçhan hakkı, bir payın yalnızca takas yoluyla elden çıkarılması durumunda geçerlidir. Bir hisseyi diğer tazminat anlaşmaları kapsamında, örneğin bir yıllık gelir sözleşmesi kapsamında yabancılaştırırken, diğer ortak sahipler için ilk reddetme hakkı ortaya çıkmaz. Rüçhanlı satın alma hakkı, ortak mülkiyetteki tüm katılımcıların rızası olmadan ve Sanatın 2. paragrafında belirtilen kurallara uygun olarak düzenlenen halka açık bir açık artırmada bir hisse satılırken de geçerli değildir. 250 Medeni Kanun ve diğer düzenlemeler.
Ortak mülkiyet hakkı payı, tarafların mutabakatıyla aksi belirtilmedikçe, sözleşmenin imzalandığı andan itibaren sözleşme kapsamında edinene geçer (Medeni Kanunun 251. maddesinin 1. fıkrası). Devlet tesciline tabi bir anlaşma kapsamında ortak mülkiyet hakkındaki payın devri, devlet tescili sırasında gerçekleştirilir.
Bir ortak, bir hisseyi başka bir ortak sahibine satarsa rüçhan hakkı geçerli olmaz ve ortak mülkiyetteki birden fazla katılımcı bir hisse satın almak isterse, alıcı seçme hakkı satıcıya aittir.
Ortak mülkiyet hakkının sona ermesi
Ortak mülkiyetteki mülk, aralarındaki anlaşma ile katılımcıları arasında paylaştırılabilir. Mal paylaşımı, ortak mülkiyetin sona ermesi anlamına gelir. Eski ortak sahiplerin her biri, bölünme sonucunda oluşan ve bağımsız olarak sahip olma, kullanma ve elden çıkarma hakkına sahip oldukları yeni bir mülkiyet hakları nesnesine sahip olacaktır.
Ortak mülkiyete katılan kişi, payının ortak mülkten tahsisini talep etme hakkına sahiptir. Pay tahsis edilirken, yalnızca kalan katılımcılarla ilgili olarak ortak mülkiyet korunacaktır. Ortak mülkiyetin eski katılımcısı, ortak sahip olmaktan çıkar, ancak yeni bir hukuk konusu olan tahsis edilen mülkün sahibi olur. Genel bir kural olarak, hem bölünme hem de tahsis, katılımcılar arasında anlaşmaya varılarak yapılmalıdır. Katılımcılar, ortak mülkiyetin bölünmesi veya hisse tahsisine ilişkin yöntem ve koşullar konusunda anlaşmaya varamazlarsa, anlaşmazlık mahkemede çözülebilir. Ayni bir payın tahsisine kanunen izin verilmiyorsa veya ortak mülkiyetteki mülke orantısız zarar vermeden imkansızsa, tahsis edilen ortak sahip, hissesinin değerinin, ortak mülkiyetteki diğer katılımcılar tarafından kendisine ödenmesini talep etme hakkına sahiptir ( Medeni Kanunun 252. maddesinin 3. fıkrası).
Mahkeme, ortak mülkiyetteki mülke orantısız zarar vermeden tahsisin imkansız olması durumunda, ortak mülkiyetteki katılımcının kendi payının ayni tahsisine ilişkin talebini reddetme hakkına sahiptir. Katılımcıya ayni olarak tahsis edilen mülk ile mülkiyet haklarındaki payı arasındaki orantısızlık, uygun miktarda para veya başka bir tazminatın ödenmesiyle giderilir.
İstisnai durumlarda mahkeme, ortak malikin rızası olmasa bile, ortak mülkiyetin geri kalan katılımcılarını kendisine tazminat ödemeye mecbur bırakabilir. Bu, aşağıdaki koşullar altında mümkündür: ortak malikin payı önemsizdir; pay gerçekçi bir şekilde tahsis edilemiyor; Ortak malikin, ortak mülkün kullanımında önemli bir menfaati yoktur.
Ortak mülkiyetteki bir payın haczedilmesi hem ortak hem de ortak mülkiyette gerçekleştirilir; tek özelliği, ortak mülkiyette öncelikle katılımcının payının belirlenmesinin gerekli olmasıdır.