Как поменять общежитие на квартиру с доплатой. Обмен в коммунальной квартире. Как и где найти варианты для обмена

02.06.2024

Обмен комнаты на квартиру через куплю-продажу

Сейчас все обмены комнаты на квартиру в Москве производятся через договор купли-продажи. Такая практика существует уже более 20 лет - с момента появления приватизации квартир и рынка недвижимости в нашей стране. Если вы меняете свое единственное жилье, то это, в обязательном порядке, одновременная купля-продажа. Т.е. вы одновременно подписываете два договора - по одному вы продаете свое жилье, по другому, покупаете себе новое.

Обмен комнаты на квартиру в Москве или Подмосковье через куплю-продажу - довольно сложная сделка. Действуя самостоятельно можно потерять вносимый за новую квартиру задаток, промахнуться в определении сроков или же ошибочно рассчитать соотношение стоимости жилья. Или, вообще, выбрать «плохую» по документам и ситуации квартиру и в последствии погрязнуть в судебных тяжбах…

Чтобы сделка была организационно, финансово и юридически правильной, обязательно обратитесь к профессионалам. Экономя на услугах риэлторов, Вы рискуете потерять гораздо больше.

Самые выгодные варианты обмена комнаты на квартиру в Москве

Агентство «Капитал-Недвижимость» дорожит своей репутацией и никогда не предложит Вам плохие варианты обмена комнаты в Москве. Мы поможем Вам обменять комнату на квартиру с доплатой, быстро найти подходящий вариант жилья, проверить объект на юридическую чистоту и решить любой квартирный вопрос в кратчайший срок.

Мы помогаем жить там - где Вам хочется!

Коммунальная квартира, - безусловно, пережиток прошлого, и далеко не всем нравится делить кухню, быт, санузел с чужими людьми. Также может встать вопрос расширения жилплощади или необходимость переезда в другой район с более развитой инфраструктурой. Обратившись в компанию «Центр обмена жилья» Вы можете быть уверены, что Ваша сделка будет осуществлена в кратчайшие сроки. Наши грамотные специалисты проконсультируют Вас по всем интересующим вопросам, а так же будет сопровождать сделку до ее завершения.

Этапы обмена комнаты в коммуналке.

Процесс долгий и трудоемкий, в его решении не обойтись без обращения к профессионалам. Такой обмен делится на несколько этапов:

Обращение в надежное агентство недвижимости
Выяснение рыночной стоимости комнаты
Установление суммы доплаты
Анализ рынка, подбор вариантов
Сбор документов
Регистрация передачи прав собственности

Как обменять комнату в коммуналке на квартиру?

Такой вид обмена содержит массу тонкостей, поговорим о каждой по порядку

Обменять комнату в коммуналке на квартиру без доплаты не получится, независимо от метража квартиры или инфраструктуры района, так как такой обмен влечет за собой значительное ухудшение жилищных условий;

Для того, чтобы обменять комнату на квартиру нужно собрать согласия всех жильцов коммуналки, на то, что они согласны «сменить соседа».

Виды обмена комнаты

Существует два вида обмена коммуналок на квартиру

Обмен приватизированной комнаты. Обмен приватизированной комнаты следует начать с предложения ее покупки соседям, так как именно они имеют преимущественное право на ее покупку. В случае их отказа нужно его нотариально заверить. Не стоит забывать, что в отказе указываются все тонкости: за какую цену Вы предлагали соседям купить квартиру, а также причины их отказа. В случае, если Ваша комната приватизирована, а остальные комнаты в квартире муниципальные - от государства тоже нужно получить отказ;
Обмен муниципальной комнаты в коммуналке. Муниципальную квартиру можно только обменять, продать ее невозможно. В отличие от обмена приватизированных комнат процесс обмена государственной квартиры можно осуществить за довольно-таки небольшой срок (около 7 дней), также за Вами сохраниться право на приватизацию, которое дается один раз в жизни, пакет документов значительно меньше, чем в первой случае. Но есть и вполне существенные минусы такой сделки, а именно в обменном ордере прописано, что сделка совершается без доплаты, так как принадлежит государству, на самом деле, доплата проводится, есть большой риск остаться и без квартиры и без денег.

Как Вы уже поняли из статьи - обмен комнаты в коммунальной квартире практически невозможно провести самостоятельно, лишь обратившись в надежное агентство недвижимости, Вы можете быть уверены в чистоте проводимой сделки.

Если недвижимое имущество является собственностью (приватизировано), то вы можете делать с ним что угодно, если это не запрещено законом, в том числе продавать или менять.

Если занята жилплощадь, принадлежащая другому, то изменить место жительства возможно лишь в случае, если имущество принадлежит муниципалитету, а основанием проживания является договор социального найма. В таком случае возможен только обмен.

Разница между комнатой в коммунальной квартире и в общежитии, в том, что последнее предназначено для временного проживания, а в коммуналке для постоянного. Комнаты в коммунальной квартире могут быть приватизированы, а в общежитии – нет . Но обменять можно любой из этих объектов.

Внимание! Процедура обмена будет одинаковой и для комнаты в коммуналке, и для комнаты общежития. Законодатель не различает эти понятия, он использует лишь термин «жилое помещение».

Кому принадлежит такое право?

Право на обмен комнаты принадлежит:

собственнику жилья;
нанимателю на условиях договора соцнайма.

Каковы условия?

Собственнику необходимо собрать с соседей письменный и заверенный нотариусом отказ в покупке комнаты, т.к. они имеют первоочередное право купить комнату. Когда в комнате прописан ребенок, не достигший совершеннолетия, нужно получить разрешение от органов опеки.
Для нанимателя потребуется:
- согласие собственника (местной администрации);
- согласие членов семьи (при его отсутствии разрешение на обмен можно добиться в судебном порядке);
- если прописан несовершеннолетний, то согласие комитета по опеке и попечительству;
- согласие соседей.

Продажа во втором случае невозможна, только обмен. Но при приватизации появляется возможность продажи комнаты .

Описание процедуры

Следует начать с оценки своего финансового состояния. Чаще всего требуется произвести . Дальше нужно оценить стоимость жилплощади и предложить соседям (т.к. они имеют право первоочередной покупки) совершить приобретение по этой цене, а если жилье муниципальное, то запросить разрешение на обмен у государства.

Варианты нового жилья можно поискать в интернете самостоятельно, изучить газетные статьи, сайты о продаже недвижимости.

Процедура обмена требует составления значительного пакета документов . Конечно, их образцы легко можно найти, но современное законодательство так подвижно, что легко упустить из вида какой-либо нюанс. Если придет понимание невозможности проведения операции самостоятельно, значит нужно обратиться за помощью к профессионалам, специализирующимся по данным вопросам.

Важно! Следует внимательно и подробно изучить информацию о лице или агентстве, которому вы поручите заниматься обменом. Собрать реальные отзывы людей, которые уже воспользовались услугами указанных лиц. Лучше будет осуществлять поиск через знакомых.

С учетом множества тонкостей, с которыми придется столкнуться, и количеством бумаг этот вариант предпочтительнее.

Необходимые документы для размена

На отдельную квартиру

Список документов почти не отличается от перечня бумаг, необходимых для . Как правило, добавляется только согласие соседей на сделку.

Потребуются:

Нюансы обмена квартиры на комнату с доплатой мы рассматривали в .

На дом в деревне или городе

В дополнение к перечисленному, понадобятся документы на землю :

выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности на землю;
кадастровые документы;
документ о проведении межевания.

Внимание! Перед тем, как оформить , необходимо проверить, не имеет ли дом статус аварийного или подлежащего сносу.

Квартира и комната на квартиру

Список документов не изменится, изменится их объем. Придется собрать вышеперечисленный пакет документов на квартиру и такой же пакет на комнату. Разница будет лишь в том, что для согласие соседей не понадобится .

Заключение договора

Для нанимателя на условиях соцнайма:

Для собственника:

Заключение предварительного договора, в котором прописываются условия сделки с итоговой ценой и суммой аванса.
Далее идёт . В нем обязательно нужно подробно описать имущество, права и обязанности сторон, порядок расчёта. Надо написать о размере сумм, месте и времени, где проводят оплату, информацию о том, на ком лежат расходы по государственной регистрации. Договор заверяется у нотариуса.
Полный пакет документов по сделке подается в Росреестр.

Определение цены и доплаты

Для приватизированного

Производится в следующем порядке:

Цена : стоимость метра (можно посмотреть в интернете) умножить на площадь жилья или пригласить риэлтора для оценки.
Доплата : зависит от ряда факторов – этаж, район. Доплата увеличивается пропорционально престижности района, как правило, в полтора раза, но в целом все же ее расчет зависит от стоимости квадратного метра площади.

Для муниципального

При значительной разнице в стоимости объектов собственник не дает разрешения на обмен . Поэтому сумма доплаты не может быть большой. Она не может указываться в и оформляется в виде отдельного соглашения или расписки. Чтобы установить ее размер стороны заказывают оценочную экспертизу своих квартир.

Как происходит внесение добавочной суммы?

Оформить доплату можно с помощью расписки или нотариально заверенного соглашения. В содержании этих документов обязательно указывается, что средства передаются в целях неравноценными объектами недвижимости.

Сроки и стоимость оформления

Это будет зависеть от того, кто будет этим заниматься. Агентства делают быстрее, но дороже. Граждане могут и самостоятельно. Это будет дешевле, но дольше.

Примерная сумма сделки составит:

пошлина 2000 рублей;
нотариус 0,5 процента суммы договора, мин. 300 рублей макс. 20 тыс. рублей;
риэлтор 2–3 % от суммы договора.

Справка! Срок оформления – 7 рабочих дней, если документы приняты Росреестром и 9 дней при подаче через МФЦ.

Регистрация сделки

Осуществляется уполномоченным на то органом, им является Федеральная Регистрационная Служба (Росреестр). Росреестр вправе отказать в регистрации при нехватке в представленных пакетах хотя бы одного второстепенного документа или же из-за ошибочного оформления.

Подать документы можно четырьмя способами :

Налогообложение

В размере 13% (статья 567 ГК РФ) будет взиматься налог лишь в случае обмена приватизированного жилья, которое пребывало в собственности последнего владельца менее трех лет и стоит дороже 1 млн. рублей. Налог рассчитывается с суммы, которая превышает 1 млн.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Обмен муниципальным жильем налогом на добавочную стоимость физических лиц не облагается.

Больше информации об особенностях налогообложении при заключении договора мены вы найдете .

Заключение

Любая сделка с недвижимостью это риск нарваться на мошенников. Во избежание подобного необходимо проверять все обстоятельства и документы, подключать специалистов с высокой квалификацией, своевременно контролировать их работу. Только тогда вы будете спать спокойно в своем новом жилье.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Но так и не решился, мы подготовили статью, в которой постарались объяснить как это можно сделать и что для того нужно.

Для того чтобы совершить желанный обмен, нужно в первую очередь решиться улучшить свои жилищные условия, не бояться действовать и понять все этапы. В теории все этапы можно проделать самому и лишь на некоторых обращаться к специалистам за консультациями, НО!!! это может привести к тому, что будет уже поздно что-либо сделать, но это в худшем случае. Обычно это приводит к тому, что вы просто потеряете свое время, и все придется делать заново. Поэтому, чтобы не ходить по кругу, лучше сразу обратиться к профессионалам рынка, предварительно внимательно изучив репутацию компании.

После того как вы выберете компанию, а мы не сомневаемся, что это будет , вместе со специалистом вы начнете плодотворную работу и перейдете к действиям.

ШАГ №1

Для того, чтобы начать, специалист ЦАН обязан убедиться, что у вас есть полное право распоряжаться данной недвижимостью, поэтому на встречу вы берете все документы на комнату (если вы являетесь представителем собственника, то нотариально заверенную доверенность):

· Свидетельство о переходе прав собственности или выписка из ЕГРН.
· Договор покупки-продажи.
· Свидетельство о наследовании.
· Дарственная.
· Договор о безвозмездной передаче в собственность граждан объекта недвижимости (приватизации).
· Договор долевого участия (ДДУ) или договор ЖСК.
· Справки по форме 7 и 9 (если есть).
· Кадастровый паспорт на объект недвижимости.

ШАГ №2

Специалист ЦАН определяет рыночную стоимость комнаты и квартиры в целом. Стоимость будет формироваться на основе анализа предложений аналогичных вариантов, находящихся в локации продаваемого объекта, с учетом инфраструктуры района, удаленности от метро, состояния объекта, наличия ремонта, этажности дома и так далее.

ШАГ №3

Теперь нужно определиться с будущим жильем. Здесь главное объективно подходить к ситуации и реально оценивать свои финансовые возможности. Вам всегда может помочь .

ВАЖНО!!! правильно подобрать ипотечную программу и рассчитать ежемесячный платеж. В этом вам поможет ваш персональный менеджер совместно с ипотечным специалистом, который всегда готов вам все подробно рассказать и вам не придется ходить по банкам самостоятельно и тратить на это время.

ШАГ №4

После оценки рыночной стоимости вашей комнаты и определения всех параметров и бюджета будущей квартиры, определяется комиссионное вознаграждение вашего персонального специалиста и заключается договор на оказание услуг между вами и Центральным Агентством Недвижимости, в котором будут указаны все условия продажи и покупки объектов недвижимости.

Шаг №5

После оформления взаимоотношений, между вами и агентством, начинается трудоемкая работа вашего специалиста и агентства недвижимости. А именно: запускается обширная рекламная кампания на продажу вашей комнаты; организовываются индивидуальные показы потенциальным покупателям, кстати, показы ваш специалист может проводить и без вашего участия, но только с вашего согласия; подбор для вас будущей квартиры и организация показов и еще много чего другого.

ПРЕИМУЩЕСТВА ЦАН

ШАГ №6

И так, покупатель на комнату найден, и вы определились со своей будущей квартирой. Поздравляем! Вы подошли к самому ответственному этапу. Здесь вы должны быть наиболее внимательны и очень серьезно отнестись к подписанию всех документов. Если кратко, то в и проведения сделки решаются следующие вопросы: вопросы с организацией взаиморасчетов через ячейку банка или аккредитив; составление договора покупки-продажи в нотариальной или простой письменной форме; указание условий и сроков передачи обоих объектов; проведение регистрационных действий по переходу прав собственности на оба объекта; получение документов из Росреестра и предоставление их в банк для раскрытия ячейки или разблокировки аккредитива. БЕЗ ПАНИКИ!!! На всех этапах сделки вас будет сопровождать ваш менеджер и всегда подскажет, если где-то возникнет вопрос.

ШАГ №7

После получения прав собственности на новый объект, подписывается акт выполненных работ и расчет вознаграждения вашего специалиста. ПОЗДРАВЛЯЕМ!!! Вы стали счастливым обладателем собственной квартиры!

И в качестве вишенки на торте мы дарим вам услугу «Переезд в подарок!»

Выбрав успешного профессионала, вы не только сохраните ваши нервы, но и обретете достойного партнера на долгие годы.